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　　房屋買賣合同糾紛是指因房屋買賣行為引發的民事爭議。這種糾紛可以通過調解、仲裁或者訴訟的方式解決。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。發生房地產交易爭議時，因當事人一方違約造成對方損失，另一方有權要求其承擔違約責任。

　　依據法律規定，合同簽訂后雙方應嚴格按照合同約定履行義務。但是在實際操作中會出現一些不規范行為，比如在交房時未按約定時間交付使用；購房人沒有取得房屋產權證；開發商無故拖延交房、辦證等不履行購房人應盡的權利義務等。

　　一、商品房買賣合同

　　商品房買賣合同是房屋作為房地產買賣物權憑證的最基本憑證。當事人應當按照商品房交易時約定。當事人就商品房位置、面積、價款和支付方式等內容有約定的，從其約定。商品房買賣合同的主要組成部分。它所確定的當事人之間關系包括買賣和租賃兩個方面。

　　其中，由于當事人對房價發生了約定而引起的爭議或糾紛屬于商品房買賣合同糾紛解決不了的；而由于出賣人單方原因導致買賣合同不能履行而產生爭議或糾紛屬于當事人不愿協商解決的；由政府機關裁決等其他原因產生之爭議或糾紛屬于商品房買賣合同糾紛解決不了。

　　二、買賣不成立的房屋爭議處理辦法

　　商品房買賣合同成立后，因出賣人未履行通知義務或者未按約定的時間履行交付房屋義務等原因，買受人不能實現其權利的，買受人可以解除合同。但是，出賣人解除合同后對有過失的買受人可以要求賠償損失，具體賠償數額由雙方當事人協商確定。房屋買賣合同未成立時，因一方當事人違約，給對方造成損失的，買受人可以請求對方賠償損失；但如果是因為雙方對房屋交付時間沒有約定不明的情況下簽訂的買賣合同則無法得到法院支持。

　　在實踐中常見一個現象就是對于已經生效的房屋買賣協議書不能很好地履行。比如購房意向書中約定房屋為精裝修房。如果開發商在履行義務期間內沒有竣工驗收合格證明或者驗收不通過的情況下，要求買受人承擔違約責任后，賣買提和出賣方可拒絕。

　　但是在司法實踐中往往出現這種結果：開發商因經濟上存在嚴重問題而與買受人解除房借款合同乃至購房意向書；買方因對該房子不滿而要求解除合同；或開發商因經濟上出現嚴重問題而撤銷合同等等原因導致合同不能實現。

　　三、爭議解決的方式

　　適用仲裁、訴訟方式解決的，雙方當事人必須協商解決。協商解決不成的，任何一方均可向人民法院起訴。若在合同中沒有約定仲裁或者訴訟解決方案的，可向人民法院申請仲裁或者向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　房屋預售是指房地產開發企業根據商品房預售合同的約定，在符合土地使用權出讓合同的規定，并已經辦理了預售登記手續即開始銷售商品房。我國法律規定，房地產開發企業進行建設，必須取得《國有土地使用證》和《建筑工程施工許可證》。當被買受人無法完成房屋預售時，房地產開發企業應將其銷售的房屋退回買受人并承擔相應的損失。在法律關系中，房屋預售合同是房屋所有權人將自己擁有、使用的房地產轉移給出賣人或其他權利人所取得的一種書面憑證；同時也是房屋所有權的重要表示和證明。

　　《商品房預售法》明確規定：未取得《房產證》而進行商品房預售活動應當依法承擔法律責任，開發商沒有取得《商品房預售許可證》擅自在已竣工不動產上建造建筑物或者其他設施，情節嚴重或者逾期不辦理報建手續的，購房者可以向人民法院起訴要求解除商品房預售合同并賠償損失。

　　一、案例分析

　　2007年8月11日, A公司與 B公司簽訂《商品房預售合同》一份。合同約定: A公司應在2007年8月11日前向 B公司交付全部購房款及相關稅費共計人民幣100,000.00元，并辦理房屋所有權證，如逾期交房則應向 B公司支付違約金人民幣52,000.00元及辦理相關稅費的補償金。2009年2月1日, B公司已向 A公司交付全部購房款及相關稅費。2011年7月21日 B公司向 A公司出具了《關于終止上述合同的通知》，確認終止上述合同至其辦理房屋所有權證時為止(B公司于2010年12月25日補辦了《國有土地使用證》，并于2010年12月28日在國土局辦理了土地使用權證）。2012年4月12日 B公司與 A公司簽訂《商品房預售合同》一份、《補充協議》一份，約定 A公司因 B公司違反本協議約定而與 A公司解除商品房預售合同關系并承擔違約責任。合同簽訂后 B公司一直未向 A公司辦理商品房預售相關手續(A公司于2013年2月20日以內部文件形式）。

　　二、法律分析

　　根據《預售管理辦法》第二條規定，未取得《國有土地使用證》或《建筑工程施工許可證》的房地產開發企業進行預售，房地產管理部門不予辦理預售許可證。因此，如果開發商沒有取得預售許可證而進行商品房預售，那么房地產開發企業在未取得預售許可證前即開始銷售，購房人可以根據法律規定向房地產管理部門申請辦理預售登記。如果開發商違反上述規定，其將面臨因違反法律法規被處罰的風險。《重慶市商品房預售管理辦法》第四條規定：商品房預售（包括現房預售）實行屬地管理原則。市（地）級以上人民政府房地產管理部門負責本行政區域內房地產用地的監督管理。

　　三、法院判決結果分析

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定：房屋、建筑物或者其他設施的所有權屬于業主，但是房屋所有權證載明的業主共有人以外的共有人除外。房地產開發企業、物業服務企業或者其他管理人，不得擅自在已竣工不動產上修建建筑物或者其他設施；情節嚴重的，有可能影響其正常使用的，應當依法取得房屋所有權證書或者其他法律文件。本案中，開發商未取得《建筑工程施工許可證》卻在其已經竣工的不動產上修建建筑物或其他設施，明顯違反了法律規定，導致其在法律上沒有取得房屋所有權證書或者其他法律文件進行商品房預售時房屋的交付未達到法定條件致無法辦理房屋交付登記手續。

　　現開發商已經向公安機關申請立案偵查，而本案亦在公安機關立案偵查期限內，因此對于開發商未取得《商品房預售許可證》卻擅自在已竣工不動產上修建建筑物或其他設施而不履行停止預售、變更預售許可證登記程序（變更預售許可證登記）等行為導致合同目的不能實現進行起訴具有一定瑕疵。法院最終判決解除雙方簽訂的名為“**佳苑”的《商品房預售合同》并對雙方共同違約承擔相應責任并賠償違約金。宣判后雙方均未上訴。

　　在簽訂合同時，開發商都會跟購房者簽訂一個合同，這是大家所熟知的，也是很多人購買房屋的重要依據。但是你知道嗎？合同中還有一項是免責條款嗎？這種免責條款與房產合同免責條款有什么不同？下面就為大家詳細介紹一下。

　　1、免除或減輕開發商責任

　　該條款通常會在房產合同中出現，即當開發商發生質量問題或其他原因導致房屋無法使用的時候，購房者如果選擇了要求開發商承擔賠償責任，那么開發商在合同中將會減少或者免除自己的責任。

　　這一免責條款中，通常都會明確說明如不能按期交房，開發商將會承擔全部責任或部分責任，這與房產合同免責條款內容大致相同。如果開發商只對購房者承擔部分責任，那么在該免責條款內約定的免除自己責任的條款就無效，這種條款對于購房者而言不具有法律效力。

　　如果沒有約定不明，則該免責條款無效。所以購房者如果在合同中明確將房屋質量問題或者其他原因導致房屋無法使用的情況告知開發商（如購房者在簽訂合同時故意隱瞞房屋存在質量問題和其他原因導致房屋無法使用等情況),就構成了免責條款。購房者可以要求開發商承擔自己在簽訂協議時所作貢獻，如免除自身責任、排除其他主要權利來源等。

　　2、增加或擴大損害賠償責任

　　“違約方不承擔或減輕損害賠償責任”條款是指，在違約方不承擔或減輕損害賠償責任的情況下，增加了違約方的賠償責任。雖然這種免責條款與房產行業的格式條款并不相同，但其實質上都屬于無效條款。

　　我國《合同法》第九十三條規定，因提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。如果在這一情況下，因為開發商提供了格式合同而免除了自身責任，則合同無效，但此項情況下造成了損害的擴大責任并不是開發商要承擔的，因此這類條款也不是無效條款。

　　3、減輕或免除責任的方式

　　在合同中，免除或減輕責任的方式，主要有法定、約定責任和法定責任以外的其他方式。法定責任是指法律對當事人所享有的權利及所應承擔的義務所規定的責任。該責任受法律的保護，但不能代替當事人之間的約定。

　　合同有效成立后，當事人不得約定免責條款，但是，該免責條款對當事人雙方發生效力。法定責任是指合同中的法定責任以外的其他責任，包括違約金、損害賠償以及法定賠償或補償，這些都屬于法律所保護的內容。

　　4、合同當事人不得以未通知為由拒絕履行義務

　　這是目前比較普遍存在的一種現象，即開發商往往在房屋交付使用后十日內，或者是開發商提供保修的條件下，要求購房者在交房之日起十日內，就交付使用所產生的一切問題向購房者提出相關要求。因此，這種開發商的責任免除條款具有一定的合理性。但這并不意味著這種免責條款就是無效條款。如果沒有上述情況存在的話，購房者不能以未通知為由拒絕履行義務，但如果在房屋交付之日起或者是交房之日起三十日內，發生任何情形，購房者均有權解除合同，并要求開發商承擔違約責任。

　　所以，在房屋交付使用時，購房者享有拒付房款的權利。同時，根據民法典第九百三十五條、第九百四十五條十六條的規定，開發商已經按照合同約定履行了全部責任或者提供了保證，購房者有權要求開發商承擔違約責任。

　　炒房屬于投資行為，也就是炒房的人通過投資炒房的方式獲取利潤。當一種投資行為獲得成功時，會給炒房者帶來豐厚的收益；而當一種投資行為失敗時，則會給炒房者帶來巨大痛苦。因此，在炒房過程中，很多人都會簽訂房產合同，那么炒房簽訂的房產合同有效嗎？根據法律規定，無效房產合同是指因當事人一方的行為或過失而導致合同無效或者被撤銷的行為。如果一方是炒房者則無法取得該房屋買賣或者轉讓的權利；如果合同約定的內容為買賣房產而訂立合同的話，則該買賣合同無效或者被撤銷。

　　1、買受人擅自處分房屋的，該房屋買賣合同無效。

　　根據我國《城市房地產管理法》的規定，出賣給買受人已經合法取得房屋所有權或者依法取得處分權的，應當將出賣人已支付買受人全部房款及有關稅費，在出賣人按份共有的情況下一并轉讓給買受人。出賣人未經買受人同意而處分房屋所有權是違反《城市房地產管理法》規定的。根據《城市房地產管理法》第45條的規定，出賣人將房地產出賣給他人后，未經其他利害關系人同意或者請求，處分該房地產的不動產物權的，應當經占有權機關批準或者同意轉讓該不動產權屬證書標明的權利人同意。但是，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。因此買受人未取得其他利害關系人意見而擅自處分房屋所有權或依法轉讓該房屋所有權給他人的只能是無效或可撤銷，而其他任何人都無權處分該房屋。

　　2、買受人沒有取得房屋所有權或者其他合法權利而擅自處分房屋的，買賣人應當賠償因此造成的損失，并賠償由此給買受人造成的損失。

　　賠償損失是指因違反法律、行政法規或者社會公共利益而遭受的財產損失，包括財產價值損失和財產使用價值損失。根據《中華人民共和國合同法》第四十條的規定：“當事人一方不履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；違約責任屆滿后可以獲得的利益和因違約所造成的損失之間的差額部分。”

　　根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條、第二十三條以及《中華人民共和國合同法》第四十條的規定，該商品房買賣合同是有效的。由于出賣人沒有取得房屋所有權或者其他合法權利而擅自處分房屋，導致買受人沒有取得房屋所有權或者其他合法權利而擅自處分該房屋的（這里沒有包括出賣人取得房屋所有權以后轉移房屋占有造成他人損失),該買賣合同是無效或者可撤銷的合同。此時應當賠償買受人因出賣人未經其同意擅自處分房屋造成的損害及損失范圍內的其他實際利益損失。買受人請求出賣人賠償其實際成本損失及其他實際遭受的實際損失（包括實際支出的合理費用）的，人民法院應予支持。

　　1、出賣人出賣有瑕疵的房屋，并與買受人訂立了書面合同的，買受人可以請求出賣人承擔違約責任。

　　出賣人應當在合理期限內向買受人提供符合約定條件的房屋，否則買受人可以請求出賣人承擔違約責任。合同訂立后，因出賣人的原因致使合同目的不能實現，致使合同不能實現的，買受人有權解除合同，并請求出賣人賠償損失。當然，在商品房買賣過程中因出賣人存在欺詐行為致使雙方簽訂的商品房買賣合同也應當被認定為無效，但因特殊情況導致合同無效或者被撤銷的除外。

　　2、違反法律規定或者合同約定的其他情形導致合同無效或者被撤銷的，買受人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷合同。

　　買賣房屋訂立合同后，如果因不可抗力致使合同無效，但是在能夠預見的合理期間內，訂立合同人可以解除合同，買受人應當將已經實際支付的房款退還給出賣人。此外，由于合同的履行受不可抗力等因素影響，如自然災害、政府行為等均會導致合同無效。在這種情況下，炒房者只能通過申請人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷合同來獲得法院或者仲裁機構變更或者撤銷合同的裁決。而如果炒房者可以解除合同的話，那么該買賣合同也是有效的。

　　在房地產市場中，借名購房這一行為并不鮮見。它通常發生在親友之間、情侶或夫妻之間，原因可能是一方沒有購房資格或為了某種便利。然而，這種看似簡單的“幫忙”背后卻隱藏著法律風險。作為一名上海房產糾紛律師，我詳細解讀了借名購房合同的效力及其潛在風險。

　　### 不同時下借名購房的法律效力

　　#### 1. 借名購房合同可能有效的情形

　　借名購房合同在某些情況下是有效的。比如，當借名人因為某些特殊原因（如規避限購政策）而借用他人名義購房時，只要該行為不違反法律、行政法規的強制性規定，且不存在違背公序良俗的情形，原則上應當認定借名購房合同有效。這意味著，如果合同雙方真實意圖明確，且實際購房者能夠證明其為真正的出資人，法院往往會支持其主張。

　　#### 2. 借名購房合同可能無效的情形

　　盡管有些情況下借名購房合同可能有效，但以下幾種情形則可能導致合同無效：

　　- **規避法律、行政法規的強制性規定**：例如，通過借名購房來逃避房地產調控政策，這些政策通常是為了實現國家對房地產市場的宏觀調控，屬于法律法規中的強制性規定。如果借名購房行為違反了這些強制性規定，那么合同可能會被認定為無效。

　　- **惡意串通損害他人利益**：如果借名購房的行為是通過雙方惡意串通來損害第三人利益的，那么這種行為不僅違反了誠實信用原則，也破壞了市場交易的正常秩序。在這種情況下，借名購房合同同樣會被認定為無效。

　　### 實際操作中的復雜性

　　然而，事情并非總是如此簡單。在實際生活中，借名購房的情況往往比較復雜。比如，有些人可能出于規避稅收、貸款資質等原因而選擇借名購房。此外，借名購房還涉及到物權登記與實際所有權之間的矛盾。因此，在處理這類案件時，需要綜合考慮各種因素，并結合具體的案情進行判斷和分析。

　　### 上海房產糾紛律師的建議

　　為了避免因借名購房而引發的法律糾紛，建議大家在考慮采取這種方式前一定要慎重評估相關風險。如果你已經陷入了這樣的困境中，最好尋求專業律師的幫助以維護自己的合法權益。作為上海房產糾紛律師，我們擁有豐富的經驗和專業知識來處理這類復雜的案件，為您提供全方位的法律服務和支持。

　　通過這篇文章，希望大家能更好地理解借名購房合同的效力問題以及其中的潛在風險。無論是為了規避政策還是其他原因而選擇借名購房，都需要謹慎對待這份看似簡單的協議背后隱藏的各種可能性。記住，法律面前無小事！

　　在現代都市生活中，擁有一處屬于自己的安樂窩是許多人的夢想。而在上海這樣的大都市，買賣房產更是大多數人一生中最為重要的一項交易。然而，房產買賣并非簡單的資金交換，它涉及到復雜的法律和金融知識。作為上海房產律師，我今天將帶大家深入了解什么是買賣房產合同以及如何訂立一份有效的合同，確保你的權益得到最大化的保障。

　　### 什么是房產買賣合同？

　　房產買賣合同是指房屋所有權人將其房屋出售給他人，由買受人支付相應價款，雙方通過協商達成一致意見后簽訂的具有法律效力的協議。根據《中華人民共和國民法典》及《城市房地產管理法》的規定，房產買賣合同不僅需要涵蓋買賣雙方的基本信息和房屋的基本情況，還需明確價格、支付方式、交付時間等關鍵內容。

　　### 房產買賣合同的主要條款

　　一份完整的房產買賣合同通常包含以下幾個重要條款：

　　1. **當事人信息**：包括買賣雙方的姓名、聯系方式、住址等基本信息。

　　2. **標的物**：詳細描述房屋的具體信息，如位置、面積、結構、用途等。

　　3. **價格與支付方式**：明確房屋的總價款、支付時間和支付方式（如一次性支付或分期付款）。

　　4. **交付時間**：約定房屋交付的具體日期和條件。

　　5. **權利擔保**：賣方應保證房屋沒有任何產權糾紛和財務糾紛，并清除所有抵押權。

　　6. **違約責任**：明確違約情形以及相應的賠償責任。

　　7. **爭議解決方式**：約定發生爭議時是通過仲裁還是訴訟解決。

　　8. **其他事項**：如房屋的保修責任、物業管理等。

　　### 如何訂立房產買賣合同

　　訂立房產買賣合同是一項嚴謹的工作，以下是具體的步驟和注意事項：

　　#### 1. 確認產權信息

　　在簽訂合同前，買方應仔細核實房產證的真實性以及產權是否清晰無糾紛。可以通過房地產管理部門查詢相關信息，確保賣方對房屋擁有合法的處置權。

　　#### 2. 協商合同條款

　　買賣雙方應就合同的各項條款進行充分協商，包括但不限于房屋價格、付款方式、交付時間和違約責任。可以在正式簽訂合同前進行多輪討論，確保雙方的利益都能得到保障。

　　#### 3. 使用標準合同文本

　　為了確保合同的合法性和完整性，建議使用房地產管理部門提供的標準合同文本。如果有特殊需求，可以在此基礎上進行修改和補充，但必須確保所有條款符合法律規定。

　　#### 4. 簽署合同

　　在確認無誤后，買賣雙方應在合同上簽字并注明簽署日期。如果有共有人，共有人也需一同簽字。為了提高合同的法律效力，建議在簽署合同時有第三方見證或進行公證。

　　#### 5. 備案登記

　　部分地區要求將買賣合同在房地產管理部門進行備案登記。具體操作可按當地規定執行。

　　### 上海房產律師的作用

　　在上海這個國際大都市，房產交易頻繁且復雜。一位專業的上海房產律師可以在多個方面為你提供幫助：

　　- **合同審查**：確保合同條款合法合規，避免潛在的法律風險。

　　- **法律咨詢**：解答你在房產買賣過程中遇到的各種法律問題。

　　- **糾紛解決**：在發生爭議時，代表你進行談判、調解或訴訟，維護你的合法權益。

　　- **產權調查**：協助你核實房屋產權信息，確保交易安全。

　　### 結語

　　房產買賣是一項重大的人生決策，涉及到大量的資金和復雜的法律問題。通過了解房產買賣合同的基本知識和訂立流程，你可以更好地保護自己的權益。同時，尋求專業上海房產律師的幫助，更能為你的交易保駕護航。希望這篇文章能為你的房產交易提供有價值的參考，祝你在上海的房產買賣順利進行！