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　　物業(yè)管理公司作為受托實施管理的公司，應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定，履行相應(yīng)的管理義務(wù)。但是，物業(yè)管理公司是一個民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，因此，物業(yè)管理公司是不能采取強(qiáng)制措施的，它所能做的僅僅是在發(fā)現(xiàn)問題時向業(yè)主及使用人提出改進(jìn)意見，而不能直接采取行政制裁手段。

　　因此，只要小區(qū)管理部向業(yè)主提出了整改意見，應(yīng)當(dāng)說就已盡到了依管理合同而履行的義務(wù)，對于業(yè)主的違約行為物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。

　　但是，如果物業(yè)管理公司根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒有能夠及時發(fā)現(xiàn)問題并提出建議，也沒有及時告知有關(guān)部門或業(yè)主委員會，物業(yè)管理公司就違背了物業(yè)管理合同的義務(wù)，此時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　綜上可知，業(yè)主違章搭建的行為影響了小區(qū)這個整體商品的整體外觀，且沒有履行對業(yè)主自身行為規(guī)范的約定，物業(yè)公司是有必要對其進(jìn)行監(jiān)管和限制的；但物業(yè)管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權(quán)限，且不利于矛盾的解決。物業(yè)公司應(yīng)把握好尺度，使用較為委婉的方法，融管理于服務(wù)中，設(shè)法得到業(yè)主的理解與支持。

　　商戶欠租物業(yè)能夠采取強(qiáng)制措施嗎

　　1、物業(yè)項目在招租招商過程中，要對租戶的商業(yè)信譽(yù)及其行業(yè)前景做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)研，盡可能避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

　　2、一般情況下，對欠租租戶的處理要依據(jù)1998年建設(shè)部《關(guān)于物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃的管理準(zhǔn)則》規(guī)定：對欠租人先進(jìn)行書面催租，如果沒有得到有效回應(yīng)，則以書面形式說明期限，并采取措施，這類措施的實施要堅決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且可以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降至最低。

　　3、個別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些“質(zhì)地較為優(yōu)良”的公司或?qū)φ麄€項目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當(dāng)?shù)膶捪藓蜏p免，在對這類公司采取處理措施時一般應(yīng)適當(dāng)留出余地。

　　4、對欠租租戶采取措施的基礎(chǔ)是與之簽署了具備法律效力的租賃合同，因而合同文本的有效性非常重要。這些文本當(dāng)然要通過律師審核，但僅僅通過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家們的意見。

　　面對樓上漏水卻遲遲未得到解決，甚至物業(yè)也置之不理的情況，作為樓下住戶的您一定感到非常困擾和無奈。別擔(dān)心，深圳房產(chǎn)糾紛律師為您提供一些實用的建議和解決方法，幫助您有效應(yīng)對這一難題。

　　### 一、確認(rèn)漏水原因與責(zé)任歸屬

　　首先，需要明確的是漏水的原因和責(zé)任歸屬。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百九十六條的規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水等利用相鄰不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害。因此，如果樓上漏水是由于其不當(dāng)行為或疏于管理導(dǎo)致的，樓上業(yè)主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　1. **自行勘查**：初步判斷漏水點(diǎn)及原因，如管道老化、防水層失效等。

　　2. **專業(yè)鑒定**：若自行難以確定，可請專業(yè)維修人員或第三方鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行勘查，明確責(zé)任。

　　### 二、與樓上鄰居友好協(xié)商

　　在明確了漏水原因和責(zé)任后，第一步應(yīng)嘗試與樓上鄰居進(jìn)行友好協(xié)商，畢竟遠(yuǎn)親不如近鄰，和睦的鄰里關(guān)系有助于問題的順利解決。

　　1. **主動溝通**：以平和的態(tài)度向樓上鄰居說明情況，請求其盡快采取措施修復(fù)漏水問題。

　　2. **提出方案**：可以共同商討解決方案，如共同請專業(yè)維修人員上門查看等。

　　3. **書面通知**：若口頭協(xié)商無果，可通過書面形式發(fā)送《告知函》，要求其在合理期限內(nèi)修復(fù)漏水問題。

　　### 三、求助物業(yè)或社區(qū)居委會

　　如果樓上鄰居不配合，您可以求助于小區(qū)物業(yè)或社區(qū)居委會。他們作為中間協(xié)調(diào)者，有時能促成雙方達(dá)成一致。

　　1. **聯(lián)系物業(yè)**：向物業(yè)公司反映情況，要求其介入調(diào)解，并監(jiān)督樓上鄰居的修復(fù)工作。

　　2. **社區(qū)居委會**：若物業(yè)不作為，可進(jìn)一步向社區(qū)居委會求助，利用社區(qū)的力量推動問題的解決。

　　### 四、采取法律手段維權(quán)

　　當(dāng)協(xié)商無果、物業(yè)不管時，您可以考慮通過法律途徑來維護(hù)自己的合法權(quán)益。以下是一些具體的步驟和注意事項：

　　1. **收集證據(jù)**：拍攝照片、視頻等證據(jù)材料，記錄漏水情況及造成的損失；保留與樓上鄰居、物業(yè)溝通的記錄。

　　2. **提起訴訟**：向法院提起相鄰權(quán)糾紛訴訟，要求樓上鄰居停止侵害、排除妨礙、賠償損失等。

　　3. **申請訴前調(diào)解**：在正式立案前，可向法院申請訴前調(diào)解，爭取以更快速、和平的方式解決糾紛。

　　4. **執(zhí)行判決**：若法院判決支持您的訴求，但樓上鄰居仍不履行義務(wù)，可申請強(qiáng)制執(zhí)行。

　　### 五、案例分析與注意事項

　　在實際案例中，因樓上漏水引發(fā)的糾紛屢見不鮮。例如，某小區(qū)高層住宅因樓上鄰居洗澡時大量積水滲漏至樓下，導(dǎo)致樓下天花板受損嚴(yán)重。樓下住戶多次與樓上協(xié)商無果后，委托律師提起訴訟，最終法院判決樓上鄰居承擔(dān)全部修復(fù)費(fèi)用及樓下住戶的部分財產(chǎn)損失。

　　在處理此類糾紛時，需要注意以下幾點(diǎn)：

　　1. **及時行動**：漏水問題一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即采取措施，避免損失擴(kuò)大。

　　2. **保留證據(jù)**：證據(jù)是維權(quán)的關(guān)鍵，務(wù)必做好收集和保存工作。

　　3. **合法合規(guī)**：在維權(quán)過程中應(yīng)遵守法律法規(guī)，不得采取過激行為。

　　4. **尋求專業(yè)幫助**：如有需要，可及時咨詢專業(yè)律師或相關(guān)機(jī)構(gòu)以獲取更準(zhǔn)確的法律意見和幫助。

　　總之，面對樓上漏水物業(yè)不管的情況，我們應(yīng)保持冷靜和理性，通過友好協(xié)商、求助物業(yè)、法律維權(quán)等多種途徑來解決問題。同時，也應(yīng)加強(qiáng)鄰里之間的溝通和理解，共同維護(hù)和諧的居住環(huán)境。

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》第62條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定提供物業(yè)服務(wù)”以及《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)法律責(zé)任的事項的除外。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生突發(fā)事件或者意外事件的時候，應(yīng)當(dāng)立即采取避險措施以避免損害擴(kuò)大或者造成其他損害；并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供應(yīng)急處置措施和相關(guān)技術(shù)服務(wù)和協(xié)助。

　　緊急情況下依法可以采取自救措施的；其他相關(guān)事項可以根據(jù)實際情況向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報案或依法向有關(guān)部門求助。對采取相應(yīng)措施仍不能消除危險的，應(yīng)當(dāng)立即向公安機(jī)關(guān)報告。

　　根據(jù)物業(yè)管理的理論，業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。該小區(qū)沒有安裝監(jiān)控器，是屬于物業(yè)的過錯，應(yīng)該由物業(yè)承擔(dān)維修責(zé)任。非常幸運(yùn)的是，該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因為業(yè)主提出的建議和意見，馬上認(rèn)識到了不足之處，并及時的采取措施，計劃安裝監(jiān)控器，這樣使業(yè)主的權(quán)利得到了保障。

　　同時，根據(jù)物業(yè)管理條例第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。