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　　1.不可抗力等情形導致房屋暫時性無法正常使用，以此為由主張享有法定解除權的，一般不予支持；

　　2.對于承租房屋的查封為限制其產權交易的，不影響房屋正常使用，承租人不得據此要求解除合同；

　　3.租賃房屋部分毀損滅失，剩余部分不影響承租人正常使用的，承租人不能據此要求解除合同；

　　4.租賃房屋存在危及承租人安全或健康等現實危險的，承租人可以行使法定解除權，此種情形需要承租人就房屋存在危及人身安全或健康的危險性（無需產生實際損害）承擔舉證責任；但出租人積極采取整改措施，在行使解除權之前已經消除危險的，解除權消滅；

　　5.承租人可能由于經濟經營狀況、生活工作地點的重大改變等原因，使得其失去繼續使用租賃房屋的實際需求，仍然繼續租賃房屋顯失公平的，可以通過訴訟方式解除租賃合同。

　　在房屋租賃期間，最常見的糾紛有兩類：

　　一是有關租金的糾紛；

　　二是有關租期的糾紛。

　　租金糾紛分為兩種。其一是在合同存續期間，房東單方面調整租金。其二是承租人不按時足額繳納房屋租金。這兩種糾紛的處理方案通常都會在房屋租賃合同中有所規定，對于雙方的維權提供了明確的合同依據。

　　租期糾紛也是租房過程中的常見糾紛，主要表現有兩點：

　　一是房東違約，在沒有提前通知承租人的情況下，單方面終止合同并收回房屋；

　　二是因為不可抗拒因素（例如房屋拆遷等），導致房屋租期發生變化。

　　當遇到房屋租賃糾紛時，不妨參考以下四個建議

　　建議一：以租賃合同為依據，落實解決方案。

　　在遇到房屋租賃糾紛時，可以第一時間拿出房屋租賃合同，查找相關條款，根據合同約定，進行違約責任的認定，并據此進行賠償。這是最佳的解決方案。

　　建議二：第三方參與調解，達成調解協議。

　　如果房屋租賃合同中對于發生糾紛的處理方式沒有約定或者約定不明確時，可以由雙方都信得過的第三方介入調解，大家坐在一起訴說彼此的訴求，由第三方公平、公正裁判，給出調解方案，以期達成雙方都能滿意的調解協議。

　　建議三：申請仲裁，進行仲裁處置。

　　如果第三方調解仍不能化解雙方的爭議，可以向仲裁機構求助。在專業仲裁機構的裁決下，給出仲裁意見，出租人和承租人可按照仲裁結果處理糾紛。

　　建議四：法院訴訟，依法維護權益。

　　這是最不希望大家采取的糾紛處理方式，只有在上述三個建議方案均不奏效或者糾紛雙方意見相差懸殊時，才建議采用。人民法院會根據事實和證據，依法對案件作出判決，按照判決結果處理糾紛。

　　在現代城市生活中，租房已成為許多人的常態選擇。然而，房屋租賃過程中不可避免地會遇到各種糾紛和問題，其中最為常見的便是違約金問題。作為深圳房產律師，本文將詳細解讀租房違約金的相關規定，幫助大家合理設定和維護自身權益。

　　### 一、租房違約金的法律依據

　　根據《中華人民共和國民法典》第五百八十五條的規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。如果約定的違約金低于造成的損失，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；如果約定的違約金過分高于造成的損失，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

　　### 二、租房違約金的合理設定

　　#### 1. 協商一致原則

　　租房合同中的違約金數額應由雙方通過協商確定。這一數額通常基于租賃期間可能發生的損失進行預估，例如一個月或幾個月的租金。這種協商不僅體現了契約自由的原則，也確保了雙方對違約后果有明確預期。

　　#### 2. 考慮實際損失

　　在設定違約金時，應充分考慮到違約可能造成的實際損失。例如，如果租客提前退租，房東可能會面臨重新招租的空置期損失；反之，如果房東違約導致租客需要搬離，則需賠償相應的搬家費用等。因此，違約金的數額應與這些潛在損失相匹配。

　　#### 3. 避免過高或過低

　　雖然法律允許雙方自由約定違約金數額，但法院有權對明顯不合理的違約金進行調整。一般來說，如果約定的違約金超過實際損失的30%，則可能被視為過高而受到調整。因此，在設定違約金時，應避免將其定得過高或過低，以免在未來引發不必要的爭議。

　　### 三、租房違約金的適用情形

　　#### 1. 租客提前退租

　　當租客因個人原因需要提前終止租賃合同時，應根據合同約定支付相應數額的違約金給房東作為補償。這既是對房東重新招租成本的一種彌補，也是對租客違約行為的一種懲罰。

　　#### 2. 房東違約

　　若因房東原因導致租賃合同無法繼續履行（如房屋被查封、出售等），則房東需按照合同約定向租客支付違約金。這種情況下的違約金不僅是對租客被迫搬家所造成的直接經濟損失的賠償，還包括對其重新尋找住房所花費的時間和精力的補償。

　　### 四、如何維護自身權益

　　#### 1. 仔細審查合同條款

　　在簽訂租房合同前，務必仔細閱讀合同中的各項條款特別是關于違約金的部分確保自己完全理解其含義并認可其內容后再簽字蓋章。如有不清楚的地方應及時向房東提出并要求解釋清楚。

　　#### 2. 保留相關證據

　　一旦發生違約情況且雙方無法達成一致意見時應及時收集并保存好所有相關證據材料如租賃合同、付款憑證、通訊記錄等以便日后維權之用。

　　#### 3. 尋求法律援助

　　當自行協商無果時可以考慮尋求專業律師的幫助通過法律途徑解決爭議。律師不僅可以為你提供專業的法律咨詢還可以幫助你制定合理的訴訟策略爭取最大的合法權益。

　　### 結語

　　總之租房違約金是保障租賃雙方合法權益的重要手段之一。在深圳這樣一個法治社會里我們更應該學會運用法律武器來維護自己的權益。希望本文能對你有所幫助如果你還有其他疑問歡迎隨時咨詢！

　　租賃合同中約定的違約金是否合法有效在一般情況下，承租人應當按照約定履行義務，不能履行不符合約定時，應當承擔違約責任。但當事人另有約定的除外。

　　1.合同按約履行的，約定的定金應當抵作租金或返還承租人；承租人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，致使不能實現合同目的，無權請求返還定金；出租人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，致使不能實現合同目的，應當雙倍返還定金；

　　2.對于遲延履行違約金的條款，前提在于租賃合同的債務能夠履行，若債務永久不能履行，不發生遲延履行的責任；若違約方有正當事由不履行的，亦不發生遲延履行違約金責任；承擔遲延履行違約金后不影響債務的繼續履行；

　　3.合同解約違約金與遲延履行違約金可以并存，可以同時主張；同時約定有解約違約金與定金的，只能擇一主張。

　　未按照約定履行義務時應承擔的責任房屋租賃合同中約定了違約金條款，根據《合同法》第九十七條第一款第（一）項規定“當事人一方不履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”以及《合同法》第九十四條第二款規定：“當事人一方不履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行賠償損失等違約責任。