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　　劉某愛人劉某某因購房產(chǎn)生爭議，二人于2018年7月15日到某公證處辦理撤銷登記申請，請求撤銷原房地產(chǎn)權(quán)證。某公證處受理了該申請并出具公證書。公證員經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，劉某于2018年6月29日與劉某愛人簽訂房屋買賣合同一份，約定由劉某將所購房屋產(chǎn)權(quán)登記到其名下。因劉某沒有提交房屋產(chǎn)權(quán)登記資料等證據(jù)來證明該房地產(chǎn)權(quán)證上的婚姻狀況及家庭情況等內(nèi)容及證明材料，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)登記存在錯誤。

　　經(jīng)調(diào)查了解得知上述情況后，公證處認(rèn)為該房地產(chǎn)權(quán)證上登記的婚姻狀況與劉某的真實(shí)意愿不符，并根據(jù)《房地產(chǎn)權(quán)證管理辦法》第三十一條規(guī)定：“權(quán)利人死亡或者喪失民事行為能力時，房屋權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)予以注銷。”

　　經(jīng)調(diào)解化解該起糾紛，雙方當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議:

　　1)劉某于2018年7月15日前將所購房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換到妻子名下

　　2)若因不動產(chǎn)登記存在錯誤履行導(dǎo)致過戶行為被撤銷或確認(rèn)無效時，由劉某一次性向某公證處繳納15萬元律師費(fèi)作為對該房產(chǎn)依法撤銷及確認(rèn)無效的費(fèi)用。

　　李某上訴稱，其與某中介公司簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，其應(yīng)按約履行房屋買受人義務(wù)和辦理房屋過戶手續(xù)。涉案房屋存在未進(jìn)行房地產(chǎn)交易備案及實(shí)際面積與備案面積不符等問題。請求依法撤銷涉案房屋買賣合同并要求賠償違約金。

　　法官認(rèn)為，涉案房屋買賣合同雖未履行備案手續(xù)且未過戶登記，但根據(jù)《合同法》規(guī)定當(dāng)事人一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危致使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷該合同。因房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢且備案登記后為有效合同關(guān)系，故李某請求撤銷合同缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

　　由于雙方在房屋買賣過程中均未進(jìn)行交易備案等問題在房屋銷售過程中出現(xiàn)問題時未能及時發(fā)現(xiàn)并采取有效措施避免損失擴(kuò)大（如對購房意向進(jìn)行調(diào)查后未得到有效答復(fù)或被拒絕）且房屋銷售也在一定程度上影響了交易關(guān)系的穩(wěn)定。

　　最近，不少網(wǎng)友反映，因?yàn)榉慨a(chǎn)買賣出現(xiàn)糾紛，自己就無法再次買房。近日，成都市住建局對市民反映最多的房產(chǎn)買賣糾紛問題進(jìn)行了回應(yīng)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少二手房存在無法再次交易的問題，這也成為很多網(wǎng)友關(guān)注和熱議的話題。那么房產(chǎn)買賣糾紛到底如何處理？

　　1、房子是父母、配偶、子女等共同共有的房產(chǎn)，但父母不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，房產(chǎn)不能辦理抵押、查封、分割登記等手續(xù)。

　　房屋在父母名下，買賣合同有效嗎？首先，我國法律并沒有規(guī)定子女與父母在一起時可以繼承房屋的所有權(quán)。所以，父母在與子女簽訂購房合同時，要把雙方的名字都帶上，并在合同中注明這一點(diǎn)。其次，如果父母不想給子女購買二手房，可以協(xié)議將其婚前房子改成子女個人財產(chǎn)。因?yàn)樽优呀?jīng)成年，享有完全民事行為能力，有獨(dú)立的意志及行為能力。

　　2、房屋產(chǎn)權(quán)人沒有取得房屋所有權(quán)證或者不是房屋共有人，不能辦理房屋所有權(quán)證（不能辦理抵押、查封、分割登記等手續(xù)）。

　　房屋共有人應(yīng)在房屋買賣合同中明確共有房屋的權(quán)利歸屬。如果是在辦理房屋所有權(quán)證之前形成產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系的，如雙方對該房屋的買賣不存在合同關(guān)系的話，則房屋共有人應(yīng)共同承擔(dān)共有房屋的民事責(zé)任。如果在辦理房屋所有權(quán)證之前形成了該房屋產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系的話，如有多個共有人出現(xiàn)且房屋共有權(quán)人未放棄對該房屋的所有權(quán)，則房屋所有權(quán)歸其他共有人所有。房屋共有人在辦理房屋所有權(quán)證之前享有對房屋財產(chǎn)權(quán)利的處分優(yōu)先權(quán)，在沒有其他共有人提出異議之前也享有對房屋財產(chǎn)權(quán)利。對于房屋共有人之間關(guān)于房屋財產(chǎn)權(quán)利歸屬存在爭議的，可以根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行調(diào)解或者訴訟。但在調(diào)解時必須以權(quán)利人為被調(diào)解人進(jìn)行身份證明其有放棄權(quán)利和義務(wù)的抗辯理由或者符合法律規(guī)定為前提。

　　3、房產(chǎn)未辦完抵押或查封手續(xù)；

　　如果房子沒有辦理完抵押或查封手續(xù)，那么購房者無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)。因?yàn)闆]有房產(chǎn)證過戶的話就無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)。而且，如果該房子已經(jīng)被法院查封過，就無法進(jìn)行網(wǎng)簽了。

　　4、房屋未辦理過戶手續(xù)；

　　這種情況是賣方的違約行為。賣方違約時，一般情況下會對房屋進(jìn)行拍賣。拍賣后會將房屋進(jìn)行再次出售。如果買方支付了大部分房款或者全部房款之后，并未將房屋過戶到自己名下就開始進(jìn)行交易，那么這種情況下，買方可能無法再次獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。同時買方必須要支付全部房款與賣家完成過戶。

　　5、簽訂購房合同時沒有房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件等資料；

　　簽訂購房合同時沒有房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件等資料；簽訂房屋買賣合同時房屋已被抵押或查封。這種情況需要提交抵押或查封申請書、法院批準(zhǔn)文件、人民法院查封房產(chǎn)的通知書、人民法院房屋凍結(jié)通知書、法院凍結(jié)房產(chǎn)裁定書等資料。如果購房人在簽訂房屋買賣合同時并未提交上述材料或這些資料未能提交原件或復(fù)印件等資料的，購房者可與該房屋所在區(qū)縣人民法院或不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)簽訂房屋買賣合同。在法律上該合同不具有法律效力。所以購房人只能向法院或不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請撤銷該合同。

　　很多朋友在買房時都會遇到這樣的問題，二手房是法拍房嗎？法拍房有什么特點(diǎn)？今天我們就來聊聊這個話題。

　　1、無產(chǎn)權(quán)限制

　　在法拍房的買賣過程中，房屋沒有產(chǎn)權(quán)限制，可以直接購買。而二手房則需要繳納契稅、增值稅、個人所得稅、土地出讓金等各種稅費(fèi)。其中最主要的一項(xiàng)就是契稅和個稅。因此如果購買二手房則需要多交契稅。

　　2、無需貸款

　　購買二手房，需要貸款，利息高，且需要等很長時間，甚至幾年。而買法拍房則不用等，在拍賣行拍賣結(jié)束后由法院直接辦理貸款。法拍房與普通二手房相比，購房者只需要一次性支付全款就可以了。

　　3、產(chǎn)權(quán)清晰

　　法拍房一般只涉及一個權(quán)利人，就是法院。所以法拍房在進(jìn)行交易時無需擔(dān)心房屋產(chǎn)權(quán)不清晰的問題。而很多法拍房雖然產(chǎn)權(quán)清晰，但是有多處抵押或者涉及其它債務(wù)糾紛等問題需要處理糾紛。如果房屋本身存在多處查封和限制交易的情況，那么法拍房就有可能會被拍賣出去；如果房屋本身存在債權(quán)債務(wù)糾紛或涉及其他債務(wù)糾紛的話，那么法拍房也可能會被拍賣出去；因?yàn)榉ㄅ姆康漠a(chǎn)權(quán)人在發(fā)生不愉快事件時可能會被法院強(qiáng)制執(zhí)行，導(dǎo)致交易無法進(jìn)行。這樣也就給購房者造成了一定的風(fēng)險問題。

　　4、不限購

　　法拍房屬于非住宅，不限購。購買法拍房的個人，只要有購房資格，就可以買法拍房。沒有限購的城市可購買法拍房，沒有購房資格的城市無法購買法拍房上的房源。同時也能讓購買者享受到便宜的價格體驗(yàn)，省去購房成本。

　　5、無戶口限制

　　法拍房是可以落戶的，但是，法拍房如果存在無戶口限制的問題，也是有限制的。法院拍賣房屋后，買受人是可以將戶口遷入房屋的。但這需要經(jīng)過公安機(jī)關(guān)的審核。公安機(jī)關(guān)審核通過后才能將房主的戶口遷出房屋。

　　購買二手房有很多種選擇方式，有的人可能會想，到底是賣房好呢？還是出租好呢？買二手房和賣二手房有什么不同呢？下面就讓我們來詳細(xì)了解一下吧！

　　1、房屋性質(zhì)不同

　　買二手房是屬于房改房，是在已經(jīng)建好的房屋上進(jìn)行二次開發(fā)，或者是開發(fā)商通過合作開發(fā)的方式，在土地性質(zhì)上就是普通商品房，即沒有房產(chǎn)證，也就是俗稱的“五證”。而賣二手車的話就屬于產(chǎn)權(quán)交易，是土地性質(zhì)為住宅的行為。所以在交易的時候就要考慮到該房屋的產(chǎn)權(quán)問題。

　　2、支付金額不同

　　買房子是以貸款方式來購買，一般在交易的時候都會要求賣家支付首付和首付款，這樣才能保證房子順利過戶。而賣房子則是直接付全款買，比較麻煩。另外，二手房的房齡一般在20年以上，所以需要考慮一定的資金占用問題。

　　3、買賣合同不同

　　房屋買賣合同是商品房買賣的必備文件，主要包括產(chǎn)權(quán)、面積、價款、交房時間、辦理房產(chǎn)證時間、房屋交付時間等。購房者在簽訂合同時，要仔細(xì)閱讀合同條款，比如什么情況下可以解除合同，什么情況下需要支付違約金等。由于賣方是在同一地區(qū)的同一社區(qū)內(nèi)居住多年，所以，為了避免以后因?yàn)轭愃魄闆r發(fā)生糾紛，購房者要和賣方簽訂二手房買賣合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這也是在簽購房合同時的注意事項(xiàng)。另外，還需要注意房屋交接時間的問題。

　　4、交易稅費(fèi)與費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不同

　　二手房的交易稅費(fèi)要比購買商品房高出不少，比如，根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，二手房買賣不需要繳納契稅、個人所得稅等。但是二手房也有相應(yīng)的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，比如，普通二手房交易需要征收個人所得稅，稅率為3%,而非普通二手房的交易是免個稅的，只需要個人所得稅0.5%。同時，在日常生活中，很多二手房購房者會以“買賣雙方”的身份，收取一定的“買賣”傭金。在這種情況下，購買二手房的人就需要多出一筆費(fèi)用，例如，買賣雙方各交2萬元傭金；而出售房屋的人就需要繳納5萬元中介服務(wù)費(fèi)。

　　5、房子出售價格和稅費(fèi)繳納時間有關(guān)

　　如果房子是屬于家庭唯一住房，或者是擁有兩套及以上住房的，則不能辦理房產(chǎn)證。所以在辦理房產(chǎn)證的時候，一定要注意房子的稅費(fèi)繳納時間。如果房屋已經(jīng)繳納了房產(chǎn)契稅、個稅和印花稅等，那么在辦理房產(chǎn)證時會被要求繳納相應(yīng)的稅費(fèi)及利息、手續(xù)費(fèi)等，也是很大一筆費(fèi)用。所以買二手房相比出租二手房稅費(fèi)相對較高。

　　二手房的交易手續(xù)包括買賣雙方簽訂二手房買賣合同、賣方交房、辦理房屋過戶手續(xù)等各個環(huán)節(jié)。如果想要購買新房，在購買之前應(yīng)該做好房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理工作，以避免日后產(chǎn)生糾紛或產(chǎn)權(quán)糾紛等問題。現(xiàn)在，購買二手房必須先完成產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)和銀行貸款手續(xù)的辦理并繳納房屋買賣服務(wù)費(fèi)。下面，就讓我們來詳細(xì)了解一下二手房買賣手續(xù)都有哪些流程以及辦理費(fèi)用是多少。

　　一、簽訂房產(chǎn)契約

　　在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，買賣雙方應(yīng)先到房地產(chǎn)交易管理部門領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，如有抵押的須在抵押結(jié)束后的一個月內(nèi)到房地產(chǎn)監(jiān)督管理部門領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。如是購買經(jīng)濟(jì)適用房又不能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，則在商品房買賣契約中約定有房屋限制轉(zhuǎn)讓的條款。在簽訂契約時，雙方應(yīng)就房屋價款、付款方式、房屋交付條件、辦理產(chǎn)權(quán)過戶、房屋交付條件等事項(xiàng)協(xié)商一致。如買賣雙方不能達(dá)成一致意見時，可向房地產(chǎn)管理部門提出書面申請，經(jīng)審核同意后可簽訂房地產(chǎn)交易管理合同或房產(chǎn)買賣契約或簽訂房地產(chǎn)買賣契約時應(yīng)當(dāng)交納房地產(chǎn)稅。

　　二、繳納稅費(fèi)和辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)

　　買賣雙方要在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完房屋產(chǎn)權(quán)登記后，才能將房產(chǎn)證發(fā)放到買方手中。購房者應(yīng)先到房地產(chǎn)交易管理部門繳納相關(guān)稅費(fèi)。在辦理完稅費(fèi)之后，買賣雙方就應(yīng)該持房地產(chǎn)交易管理部門要求的證明文件向房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。由于不同小區(qū)其辦理產(chǎn)權(quán)登記的要求和流程不同，購房者可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門咨詢。

　　三、過戶和交房

　　辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的時間為：在賣方取得房屋產(chǎn)權(quán)證滿3個月后的3個工作日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)共同到房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。具體時間根據(jù)具體情況而定。此外，買方還應(yīng)提交身份證明、房屋所有權(quán)證、身份證明復(fù)印件等資料；賣方需提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件（原件由買賣雙方自行保管）以及《房屋他項(xiàng)權(quán)證》原件及復(fù)印件。另外還需準(zhǔn)備交易稅費(fèi)明細(xì)、土地增值稅發(fā)票、契稅完稅憑證等。

　　四、銀行貸款辦理

　　賣方帶著房產(chǎn)證、身份證、戶口本、結(jié)婚證、銀行流水賬戶信息等資料到銀行辦理貸款手續(xù)。買方需要攜帶著戶口本、結(jié)婚證、貸款申請表及房子的房地產(chǎn)權(quán)證。賣方需帶著房產(chǎn)所有人夫妻關(guān)系證明（已婚關(guān)系證明）、買賣合同、產(chǎn)權(quán)證明、購房發(fā)票（或復(fù)印件）等。銀行審核賣方貸款資格后，會和買方進(jìn)行房屋價格、購房發(fā)票、銀行流水等一系列操作。當(dāng)賣方拿到銀行批準(zhǔn)的貸款后會和買方一同前往房屋所在區(qū)進(jìn)行辦理抵押登記手續(xù)。

　　五、辦理房屋過戶手續(xù)

　　產(chǎn)權(quán)登記部門收到產(chǎn)權(quán)人的申請后，會按照國家有關(guān)規(guī)定審核申請材料，確認(rèn)是否符合交易條件。符合條件的，予以辦理過戶手續(xù)；不符合條件的，不予過戶。另外，如果是上市交易的普通商品房，還需要交納土地出讓金以及相關(guān)稅費(fèi)和物業(yè)費(fèi)。只有在這些手續(xù)完成后才可以進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更。辦理完過戶手續(xù)后，買賣雙方需要去房地產(chǎn)交易中心辦理領(lǐng)取新房產(chǎn)證的手續(xù)。領(lǐng)取新房產(chǎn)證的同時還要交納土地出讓金、契稅等稅費(fèi)。

　　我們經(jīng)常會聽到這樣一句話，買了房，過戶完就萬事大吉了。實(shí)際上，這個說法是錯誤的。根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋過戶后，房主不得反悔。這就是二手房過戶的要領(lǐng)，我們今天來聊聊二手房過戶流程。

　　1、買方申請

　　在房地產(chǎn)交易中心，買賣雙方可以選擇房地產(chǎn)交易。首先，雙方都應(yīng)該在辦理轉(zhuǎn)移登記前向房地產(chǎn)交易中心提交申請材料并簽署書面文件。然后，在房地產(chǎn)交易中心提交交易申請。買賣雙方應(yīng)準(zhǔn)備下列材料：①房屋所有權(quán)證明；②買賣合同；③房地產(chǎn)證；④戶口本或婚姻狀況證明；⑤身份證或其他有效證件；⑥戶口薄；⑦身份證明或其他有效證件。如果在房屋產(chǎn)權(quán)證明中存在被查封或者其他限制過戶交易的情況，買方可以要求撤銷或解除合同。

　　2、買方拿到房本

　　二手房房本是賣方合法擁有的產(chǎn)權(quán)證，它是房主和購房人的法律憑證，如果房子沒有房產(chǎn)證，不能申請貸款和抵押貸款。在買賣二手房時，房子過戶了我們才能拿到房產(chǎn)證。房本一般都是銀行貸款發(fā)放，賣方需要在銀行貸款發(fā)放前拿到房本。辦理抵押貸款需要抵押登記在買方名下。

　　3、交定金

　　當(dāng)買家同意賣房后，買家需要在三天內(nèi)把定金交給賣家。如果不接受，買家可以提出異議，并將定金退還給賣家。如果買方不接受交易結(jié)果，賣家可以不退還定金。此外，交定金有兩種方式。一種是房主先交一半定金；另一種是買方先交一半定金。

　　4、辦理貸款

　　在房屋過戶的最后一步，銀行將會給購房者發(fā)放貸款，然后在銀行辦理按揭貸款。按照規(guī)定，二手房貸款期限為5年，具體取決于二手房購買原因。此外，銀行對二手房貸款也有不同的規(guī)定。因此，如果有資金短缺傾向，購房者最好提前辦理貸款。對于一些剛需購房者而言，還可以選擇公積金貸款。公積金貸款額度比商業(yè)貸款高且可貸款年限短；需要注意的是：公積金貸款不能用于還房貸。

　　5、房屋過戶

　　產(chǎn)權(quán)人持相關(guān)證件到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。有些地方是直接向銀行申請抵押貸款過戶。一般辦理這類業(yè)務(wù)需要20天左右。需要準(zhǔn)備的資料有：買賣雙方身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證明；銀行放款委托書；交易備案表；房屋所有權(quán)證；購房合同；定金；購房款；房屋契稅完稅憑證；法律文書等。以上材料均需提前準(zhǔn)備好。

　　在二手房交易中，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證等原因，購房者很容易上當(dāng)受騙，無法維權(quán)。對于沒有房產(chǎn)證的房子，在交易過程中就存在諸多風(fēng)險。那么如何避免買到?jīng)]有房產(chǎn)證的房子呢？具體應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)呢？怎么避免這種情況呢？下面為您介紹一下二手房沒有房產(chǎn)證該如何避免。

　　一、房主是不是有無產(chǎn)權(quán)

　　房主沒有產(chǎn)權(quán)證，是無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。買房前應(yīng)核實(shí)房主的身份，如果是夫妻共有財產(chǎn)，需夫妻雙方共同簽署書面《放棄繼承權(quán)聲明》后，才能將房屋過戶至房主名下。如果房主為夫妻關(guān)系，要核實(shí)雙方是否在《放棄繼承權(quán)聲明》中簽字。如果房主在出售房屋之前并沒有對房屋做過產(chǎn)權(quán)過戶操作或沒有經(jīng)過相關(guān)部門的同意，則存在著極大的法律風(fēng)險。因此在購買二手房時必須詢問房主是否有產(chǎn)權(quán)過戶審批手續(xù)。

　　二、沒有房產(chǎn)證的房屋有什么風(fēng)險

　　1、產(chǎn)權(quán)歸屬不明確：在我國現(xiàn)行的法律制度下，房產(chǎn)只有在經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)后，才能合法進(jìn)行交易。而沒有房產(chǎn)證的房屋則不能進(jìn)行合法交易。

　　2、無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：有房產(chǎn)證的房屋雖然可進(jìn)行房產(chǎn)交易，但需要由房產(chǎn)管理部門進(jìn)行房產(chǎn)登記，并領(lǐng)取房產(chǎn)證。如果房產(chǎn)證被別人騙取了的話，房產(chǎn)交易就會受到限制，無法進(jìn)行民事權(quán)利的轉(zhuǎn)移。

　　3、不能保障自己權(quán)益：在我國還沒有法律保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)，因此沒有房產(chǎn)證所產(chǎn)生的所有法律責(zé)任都由購房人承擔(dān)。而購房人購買沒有房產(chǎn)證的房屋，會出現(xiàn)房子被別人拿去抵押、出租等情況，這對自己來說也是不劃算的。

　　三、如何避免購買這種房屋

　　第一步：可以到房地產(chǎn)管理部門查詢產(chǎn)權(quán)人是否是該房產(chǎn)所有權(quán)人。第三步：可以通過法律程序查詢，如訴訟程序，要求對方承擔(dān)法律責(zé)任。第四步：可以通過向法院申請對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。第五步：可以向法院提起民事訴訟，要求撤銷合同。如果是由于買賣雙方未盡相關(guān)義務(wù)造成買賣合同無法正常履行時，買賣雙方可以根據(jù)民事訴訟規(guī)則主張合同解除和履行義務(wù)等。在此提醒廣大二手房買房者不要貪圖便宜，選擇沒有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行二手房交易是存在很大風(fēng)險的。