上海房產(chǎn)律師解讀：房貸未還清，抵押房產(chǎn)如何過(guò)戶？
上海房產(chǎn)律師們，今天我們要聊的是一個(gè)關(guān)于抵押房產(chǎn)如何過(guò)戶的話題。這個(gè)問(wèn)題對(duì)于買賣二手房的朋友們來(lái)說(shuō)，可是相當(dāng)?shù)闹匾e急，上海市房地產(chǎn)律師這就來(lái)給大家支招。
首先，我們要明確一點(diǎn)，抵押中的房產(chǎn)是不能直接上市交易的。但是，買賣雙方還是可以通過(guò)一些合法的方式來(lái)完成房產(chǎn)的過(guò)戶。具體來(lái)說(shuō)，有四種方式可以選擇：
賣方在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之前，自己還清銀行貸款，解除抵押。然后，雙方達(dá)成產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議，并在公證處進(jìn)行公證。賣方付清銀行貸款后，買方可以取出銀行的產(chǎn)權(quán)證明，并解除抵押登記程序。最后，雙方辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，完成所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。
買賣雙方就房屋產(chǎn)權(quán)變更達(dá)成書(shū)面協(xié)議，并向銀行出示。這種方式需要征求銀行的同意。如果銀行同意產(chǎn)權(quán)變更，借款人將從賣方變更為買方，銀行將在房屋已設(shè)定抵押的情況下出具變更登記證明。然后，買賣雙方可以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
賣方找到擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，付清余款，取出產(chǎn)權(quán)證明，然后辦理轉(zhuǎn)讓登記。之后，賣方再償還擔(dān)保公司的貸款。
通過(guò)中介公司來(lái)處理。買方和賣方需要支付一定的費(fèi)用，中介公司會(huì)提前支付貸款，賣方獲得產(chǎn)權(quán)證明，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給買方，買方再抵押償還中介公司的資金。
按照一般流程，二手房買賣贖樓的主要流程如下：
買賣雙方簽訂買賣協(xié)議。
賣方請(qǐng)?zhí)崆斑€貸贖樓，買方選擇貸款銀行，申請(qǐng)二手房抵押貸款，提交資料，辦理資金。
銀行審查，出具《二手樓宇抵押貸款承諾書(shū)》。
買賣雙方向擔(dān)保公司申請(qǐng)贖回貸款擔(dān)保，簽署擔(dān)保文件，并將所需材料提交給擔(dān)保公司。
擔(dān)保公司在審批后與銀行簽訂保證合同。
抵押銀行同意提前償還貸款后，擔(dān)保公司將原貸款余額償還給賣方，贖回成功。
辦理贖樓、領(lǐng)證、注銷抵押登記、轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)。
出證后，買方向銀行辦理抵押登記。
銀行同意完成后，向買方放款；擔(dān)保公司解除擔(dān)保責(zé)任。
這個(gè)話題告訴我們，處理抵押房產(chǎn)過(guò)戶問(wèn)題時(shí)，需要了解相關(guān)的法律法規(guī)和操作流程，確保自己的權(quán)益不受侵害。上海房產(chǎn)律師在這里提醒大家，處理房產(chǎn)問(wèn)題時(shí)，一定要謹(jǐn)慎小心，以免造成不必要的損失。
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