如何計(jì)算最新的二手房交易費(fèi)用？ 二手房正常過戶費(fèi)用怎么計(jì)算？ 贈(zèng)券過戶手續(xù)和遺產(chǎn)過戶手續(xù)費(fèi)用如何計(jì)算?上海二手房買賣律師做出如下解答。

　　一、正常過戶手續(xù)

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　　1. 營(yíng)業(yè)稅（稅率：賣方支付的5.6％）

　　根據(jù)2010年房地產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓售購(gòu)買時(shí)間小于5年的普通住宅按全額營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓售購(gòu)買時(shí)間5年以上的普通住宅或轉(zhuǎn)讓售購(gòu)買時(shí)間小于5年的普通住宅按兩個(gè)交易差額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓售購(gòu)買時(shí)間5年以上的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。

　　這里有兩個(gè)要點(diǎn)：

　　①購(gòu)買時(shí)間超過5年這里首先看產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)（房改房看國(guó)有住房出售收入專用票據(jù)）這三種證件按照時(shí)間最早的計(jì)算。一般地說票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證，房改房中時(shí)間最早的是房改所收的定金的票據(jù)。

　?、谠诔鍪鄣姆慨a(chǎn)都是普通的或非普通的住宅物業(yè)。

　　此外：如果出售的房產(chǎn)屬于非住宅類別，如商店、辦公室或工廠，他們就不能證明5年后是否都需要征收全額營(yíng)業(yè)稅。

　　2.個(gè)人企業(yè)所得稅（稅率進(jìn)行交易成本總額1％或兩次交易差的20％賣方需要繳納）

　　收取家庭條件作為一個(gè)單位，不僅出售房屋，需要支付個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓所得稅。有兩個(gè)條件，①家庭只有住宅②購(gòu)買超過5年。符合這兩種條件的，免征個(gè)人所得稅；需要繳納個(gè)人所得稅。注：如果你是家里唯一的房子，但購(gòu)買時(shí)間不到5年，你需要先以納稅定金的形式支付。如果您能在一年內(nèi)再次購(gòu)買房產(chǎn)并獲得產(chǎn)權(quán)，納稅保證金可以全部或部分退還。具體退款金額將按兩套房較低交易價(jià)格的1％退還。

　　注：地方稅務(wù)局將審查是否有出賣人的丈夫和妻子名下的其他財(cái)產(chǎn)作為家庭唯一居住地的依據(jù)。 這包括由房屋委員會(huì)登記的房屋，盡管產(chǎn)權(quán)契據(jù)尚未委托（不包括非住宅物業(yè)）。

　　注：如所售物業(yè)為非住宅物業(yè)，無論在何種情況下均須繳納個(gè)人所得稅。 而地方稅務(wù)局在征收過程中為營(yíng)業(yè)稅繳納的差額，個(gè)人所得稅也必須征收20％的差額。

　　3.印花稅（稅率1％買賣雙方一半）然而，國(guó)家在2009年暫時(shí)豁免。

　　4. 契稅（基準(zhǔn)稅率3％優(yōu)惠稅率1.5％和1％由買方支付）

　　征收方法：按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3％，若買方是首次購(gòu)買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1％，若買方首次購(gòu)買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5％。

　　注：首次進(jìn)行購(gòu)買和普通住宅同時(shí)需要具備才可以通過享受稅收優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠政策是以個(gè)人信息計(jì)算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方市場(chǎng)購(gòu)買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易成本總額的3％。

　　5.測(cè)繪費(fèi)1.36元/平米經(jīng)濟(jì)總額=1.36元/平米*實(shí)際進(jìn)行測(cè)繪工作面積（08年4月后中國(guó)新政策房改房測(cè)圖紙收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：75平方米以下200元，144平方米以上75平方米、144平方米以上300元，144平方米以上400元）

　　一般來說，房屋是需要測(cè)繪的，如果商品房的所有權(quán)證書原件沒有市房管局的測(cè)繪印章，也是需要測(cè)繪的。

　　6.二手房進(jìn)行交易手續(xù)費(fèi)收入總額：住宅6元/平米×實(shí)際工程測(cè)繪工作面積非住宅10元/平米×實(shí)際應(yīng)用測(cè)繪面積

　　7.7.80元聯(lián)名權(quán)證：20元

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　　1. 地稅局需要出賣人的丈夫和妻子的身份證復(fù)印件和戶口簿復(fù)印件1份（出賣人的丈夫和妻子不在同一戶口簿上的，應(yīng)提供結(jié)婚證復(fù)印件1份），買受人的身份證復(fù)印件1份。 網(wǎng)上簽訂的銷售協(xié)議復(fù)印件1份，房產(chǎn)證復(fù)印件1份（如賣方配偶已去世，需向派出所提

　　供死亡證明復(fù)印件1份）

　　2. 房屋委員會(huì)應(yīng)在網(wǎng)上簽署一份購(gòu)銷協(xié)議、房屋所有權(quán)證原件、兩份新測(cè)繪圖紙、免稅證明或完稅證明復(fù)印件；如該物業(yè)轉(zhuǎn)為省直管物業(yè)，還需提供所購(gòu)公屋確認(rèn)單原件兩份及附件1。

　　注：在住房改革轉(zhuǎn)讓過程中，配偶需要共同簽字；配偶死亡但使用服務(wù)年限的，在住房改革后進(jìn)行遺產(chǎn)公證的；住房改革前，應(yīng)提交派出所出具的死亡證明原件。省住房改革還需填寫《購(gòu)買的公共住房確認(rèn)表》兩份，由單位和省住房改革辦公室蓋章確認(rèn)，并提交原住房改革原議案。

　　二、贈(zèng)與過戶手續(xù)

　?。ㄒ唬┵M(fèi)用：免征營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，但需增加：

　　1.公證費(fèi)：40元/平方米產(chǎn)權(quán)證明面積

　　2.契稅的征收:不論房產(chǎn)沒有什么發(fā)展情況都需要進(jìn)行征收全額契稅

　　3.其他費(fèi)用和正常轉(zhuǎn)移費(fèi)均相同

　　（二）所需材料

　　1. 公證處需要出賣人和丈夫的戶口簿、身份證復(fù)印件一份，買受人身份證復(fù)印件一份，買受人產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一份

　　2.不需要經(jīng)過地稅局直接影響可以進(jìn)行過戶。

　　3.房管局工作需要進(jìn)行材料同正常過戶基本都是一樣只不過他們還需要公證書原件一份。

　　三、繼承房產(chǎn)過戶

　　（1）其中包括繼承財(cái)產(chǎn)的成本

　　1. 公證費(fèi)：40元/平方米產(chǎn)權(quán)證明區(qū)

　　2.繼承公證費(fèi)80元/單放棄自己繼承中國(guó)公證：80元/人

　　注：繼承的財(cái)產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時(shí)，征收20％的個(gè)人所得稅，但只要家庭住房和購(gòu)買5年以上可以免征個(gè)人所得稅，也適用個(gè)人所得稅退稅政策。

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　　1. 公證處需提供原所有人的死亡證明、產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件，以及各方身份證、戶口簿復(fù)印件。

　　2. 房管局要求的材料與正常流轉(zhuǎn)的材料基本相同，但還需出具公證書。

　　注：繼承的難點(diǎn)問題在于通過公證所有的繼承人都放棄自己繼承，這樣我們就要求證明當(dāng)事人即為企業(yè)所有繼承人并且都自愿選擇放棄繼承權(quán)。

　　四、析產(chǎn)

　　析產(chǎn)又稱企業(yè)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分析，是指財(cái)產(chǎn)共有人可以通過網(wǎng)絡(luò)協(xié)議的方式，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，將共同管理財(cái)產(chǎn)問題予以分割，而分屬各共有人認(rèn)為所有。最常見的是夫妻關(guān)系之間的析產(chǎn)，一般我們會(huì)有婚內(nèi)析產(chǎn)和離婚析產(chǎn)兩種不同情況。過程是先到公證處做析產(chǎn)公正發(fā)展再到房管局辦理過戶手續(xù)。除其他相關(guān)材料外還需要離婚協(xié)議書或者人民法院判決書復(fù)印件。如有更多問題，可以在線咨詢上海二手房買賣律師。

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