房產(chǎn)合同的效力是法律對(duì)房屋所有權(quán)人的保護(hù)，若房產(chǎn)合同無(wú)效，則將導(dǎo)致房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益受到損害，若房產(chǎn)合同不是法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)的無(wú)效合同，則則會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)合同無(wú)效。房產(chǎn)合同是以合法的形式掩蓋非法的目的，其主要包括買賣、贈(zèng)與、繼承、租賃、抵押等形式。但實(shí)踐中，由于房產(chǎn)市場(chǎng)的混亂、價(jià)格虛高、買賣雙方的不誠(chéng)信等原因，房產(chǎn)合同可能是無(wú)效合同。

　　一、因房產(chǎn)合同被宣告無(wú)效后，取得房產(chǎn)的一方應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)。

　　《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，當(dāng)事人違反法律禁止性規(guī)定或者損害社會(huì)公共利益的，應(yīng)當(dāng)為無(wú)效合同，但是法律另有規(guī)定或者第三人善意的除外。《最高人民法院關(guān)于審理涉及夫妻債務(wù)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定：夫妻一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思表示所訂立的債務(wù)糾紛訴訟中受到損害的，有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)雙方所訂立的債務(wù)糾紛訴訟中受損害方的債務(wù)為共同債務(wù)。

　　二、房屋未被登記備案的，應(yīng)返還給產(chǎn)權(quán)人，但不得超過(guò)房屋價(jià)款的20%。

　　《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，遵守法律、行政法規(guī)，履行約定義務(wù)，依法行事，誠(chéng)實(shí)信用，維護(hù)公平。”我國(guó)法律對(duì)房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)之間的關(guān)系作了明確的規(guī)定，即土地使用權(quán)只能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但并非所有房屋都是這樣。

　　三、如果房產(chǎn)買賣或者贈(zèng)與行為已經(jīng)生效且履行完畢，則該房屋可以在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記之前轉(zhuǎn)讓給他人；

　　該轉(zhuǎn)讓行為對(duì)當(dāng)事人沒(méi)有重大影響，不動(dòng)產(chǎn)登記簿不記載的，按照合同履行情況及當(dāng)事人約定辦理；房屋已經(jīng)登記的，按照房屋登記時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格辦理；房屋未登記的，按照民法通則的規(guī)定將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人。《民法典》第一千一百六十一條規(guī)定：“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。但是有下列情形之一的除外:

　　（一）因不可抗力致使贈(zèng)與人不能實(shí)現(xiàn)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的

　　（二）受贈(zèng)人知道贈(zèng)與人死亡或者與贈(zèng)與人約定放棄贈(zèng)與而不愿意轉(zhuǎn)讓房屋的

　　（三）遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸贈(zèng)與人一方的事項(xiàng)。”

　　四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的，應(yīng)按照破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的總額支付職工喪葬費(fèi)和撫恤金；

　　破產(chǎn)企業(yè)職工安置費(fèi)用。根據(jù)上述規(guī)定，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的有效性不受影響，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身原因?qū)е聼o(wú)法履行合同的，可能會(huì)導(dǎo)致房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。因該原因?qū)е碌姆慨a(chǎn)合同無(wú)效及被撤銷后，買受人的權(quán)益將得到相應(yīng)的保護(hù)。

　　五、如購(gòu)房人有證據(jù)證明雙方就房屋買賣或者贈(zèng)與行為存在過(guò)錯(cuò)之情形下，可主張恢復(fù)原狀或折價(jià)補(bǔ)償。

　　一般情況下，由于雙方對(duì)房屋買賣或者贈(zèng)與行為存在過(guò)錯(cuò)，即使簽訂的房屋買賣合同或贈(zèng)與行為合法有效，但雙方仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，房屋買賣合同或贈(zèng)與行為也會(huì)受到法律保護(hù)。對(duì)于購(gòu)房人而言，若其通過(guò)訴訟方式主張解除合同并要求解除雙方簽訂的二手房買賣協(xié)議而未獲得支持，購(gòu)房人可依據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定向有過(guò)錯(cuò)的一方主張補(bǔ)償。對(duì)因合同無(wú)效或者被撤銷后取得財(cái)產(chǎn)依法應(yīng)予賠償?shù)臋?quán)利人，因其取得財(cái)產(chǎn)所支付的價(jià)款應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還款的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。

　　若購(gòu)房者在取得房屋后又發(fā)現(xiàn)其已經(jīng)與出賣人簽訂二手房買賣協(xié)議，此時(shí)該情形下購(gòu)房者可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并要求出賣人對(duì)購(gòu)房人系通過(guò)非法手段購(gòu)房而應(yīng)返還所支付款的一半作折價(jià)補(bǔ)償。