上海房產糾紛律師：商品房欺詐行為認定標準
上海房產糾律師提醒，“商品房”受市場因素影響，由買賣雙方協商買賣，屬于消費者終身消費需要購買、使用的商品，應當適用“消費者權益保護法”。因此，房地產糾紛也應適用“消費者權益保護法”。當然，如果開發商在房屋銷售過程中出現“欺詐行為”，根據第四十九條，應當根據消費者的要求增加補償，則增加的補償金額是商品的價格或接受服務的成本的兩倍。然而，在房地產糾紛的出現在實踐中，不缺乏開發商在銷售過程中房屋有欺詐和要求雙倍賠償，但很少贏，原因是理解“欺詐行為”的商品房銷售問題。對于一般商品，判斷經營者的行為是否構成欺詐，判斷其是否符合以下幾點：
1. 行為方式。 根據1996年3月國家工商行政管理局頒布的《消費者權益保護法》和《消費者欺詐行為處罰辦法》第四十九條的規定，對消費者欺詐行為的認定應當采用客觀方法。 即，根據經營者在提供商品時所采用的手段進行判斷，列舉了一些典型的欺詐行為，如銷售假貨、次品等。
2.行為的后果?！断M者權益保護法》第49條的制定旨在遏制商業欺詐和維持市場秩序，因此，行為的社會危害性是實施這種制裁的充分和必要條件，但這并不意味著對發生實際損失或損害有一個一概而論的要求。根據該法的精神，只要經營者的行為按其性質足以誤導消費者，就可以視為欺詐。
3.行為的主觀意識方面。欺詐，是指掩蓋事實真相、誤導消費者上當受騙的行為，但在《欺詐消費者消費行為進行處罰管理辦法》中規定了五種情況下企業經營者“不能充分證明我們自己確非欺騙、誤導消費者而實施此種問題行為的，應當積極承擔欺詐消費者購買行為的法律環境責任”的例外情況。對于我國商品房這一發展較為特殊的商品經濟而言，由于其生產建設周期長、環節多、價格作為高等教育特點，不能只是簡單地照搬以上分析幾個重要因素而輕易地把某些開發商的行為定性為“欺詐”而要求其雙倍賠償。
那么，哪些行為可以被認定為“欺詐行為”中的商品房銷售行為呢？根據《消費者權益保護法》及有關法律、法規，下列情況可以認定為“欺詐行為”：
1.出售現有房屋時，將假劣房屋作為合格甚至優質房屋出售；
2.出售房屋，故意隱瞞房屋的真實面積，以獲取暴利;
3.一般有資質的房子冒充優質工程，從而騙取優質工程漲價；
4.銷售明知不能進入房地產企業市場發展進行信息公開銷售的房屋的；
5.虛假出售最低價格、清算價格等虛假價格的；
6.故意隱瞞開發商真實身份或以其他開發商名義出售的；
7.采取雇用他人等欺騙性銷售手段;
8.利用中國廣播、電視、報紙、雜志等大眾傳播媒體對商品房做不可為了實現的虛假廣告宣傳的。如果我們開發商在銷售商品房的過程中不斷出現一個以上分析幾種不同情況的，并且對于開發商是故意或明知的，購房者可以以開發商作出欺詐問題行為為由而依據《消費者合法權益保護法》第49條要求其雙倍賠付。
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