開(kāi)發(fā)商企業(yè)為了盡快地進(jìn)行銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，在與銀行業(yè)務(wù)洽談按揭貸款事宜的過(guò)程中、乃至國(guó)家尚未發(fā)展開(kāi)始洽談時(shí)就已開(kāi)始向購(gòu)房者銷(xiāo)售房產(chǎn)，但在買(mǎi)賣(mài)交易雙方之間簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，銀行可以提供的貸款比例關(guān)系尚未形成明確；即使中國(guó)銀行與開(kāi)發(fā)商已達(dá)成合作，銀行只給予學(xué)生一個(gè)網(wǎng)絡(luò)貸款比例的最高限度，不承諾確定的貸款比例。上海房產(chǎn)律師就來(lái)為您講講相關(guān)的情況。

　　一、數(shù)據(jù)解析

　　在阿爾法案例庫(kù)（通過(guò)自己設(shè)置案由“房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同管理糾紛”、關(guān)鍵詞“首付提高”“解除勞動(dòng)合同”，檢索可以得到該組數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)信息檢索工作時(shí)間為2020年3月25日）：

　　從以上數(shù)據(jù)可以看出，由于首付比例上升引起的房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除糾紛的數(shù)量與國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控基本成正比，北京、河北、廣東、上海、天津、山東、江蘇、浙江等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)已成為相關(guān)糾紛的高發(fā)地區(qū)。

　　二、案例解讀

　　通過(guò)案例檢索，結(jié)合我們自身的辦案經(jīng)驗(yàn)，可以發(fā)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售中因提高首付比例引發(fā)的糾紛主要有兩種情況:一是政策調(diào)整導(dǎo)致的首付比例提高；二是銀行原因?qū)е率赘侗壤岣摺?

　　除了最高人民法院的司法解釋外，按揭政策引起的首付比率上升(即按揭貸款比率下降)是否會(huì)導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同被取消，地方法院也發(fā)表了明確的意見(jiàn)，因此這些案件在司法實(shí)踐中的爭(zhēng)議較少。但在處理該案件的過(guò)程中，我遇到了第二種情況，即對(duì)于銀行風(fēng)險(xiǎn)控制導(dǎo)致的按揭貸款比率降低的商品房合同糾紛，我從案件入手進(jìn)行解讀。

　　三、糾紛背景

　　按照商業(yè)慣例，在商品房(一手房)銷(xiāo)售過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“開(kāi)發(fā)商”)作為賣(mài)方，往往與房貸銀行達(dá)成合作；購(gòu)房者往往選擇開(kāi)發(fā)商的合作銀行辦理按揭手續(xù)。

　　當(dāng)商品房銷(xiāo)售合同簽訂時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方在銀行貸款比例上并不明確，參照當(dāng)?shù)仡?lèi)似房地產(chǎn)情況一般約定的首付比例和相應(yīng)的貸款比例; 或者在商品房銷(xiāo)售合同中按照銀行約定的最高貸款比例。

　　商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，銀行基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力等因素的綜合考慮(購(gòu)房人信用等購(gòu)房人個(gè)人原因除外)，出于自身風(fēng)險(xiǎn)控制目的，經(jīng)批準(zhǔn)后確定的貸款比例，低于買(mǎi)賣(mài)雙方約定的貸款比例。

　　然后，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款比率降低意味著首付比率增加，購(gòu)房者可以拒絕簽訂貸款合同，并向開(kāi)發(fā)商解除商品房銷(xiāo)售合同。

　　四、法律規(guī)定

　　關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的法定條件，除了《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定的合同解除的一般法定條件外，最高人民法院還就商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的條件發(fā)布了司法解釋。

　　《最高國(guó)家人民對(duì)于法院進(jìn)行關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同管理糾紛案件適用相關(guān)法律制度若干重大問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保企業(yè)貸款發(fā)展方式以及付款、因當(dāng)事人一方原因分析未能訂立商品房擔(dān)保機(jī)構(gòu)貸款服務(wù)合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容不能選擇繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人之間可以根據(jù)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)不能為了繼續(xù)履行的，當(dāng)事人是否可以使用請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。”

　　當(dāng)?shù)胤ㄔ阂舶l(fā)布了相關(guān)意見(jiàn)，以《浙江省高級(jí)人民法院人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響下的幾起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的意見(jiàn)(審理)》為例。第二十三條規(guī)定: “如果一項(xiàng)合同僅僅由于貸款限制、購(gòu)買(mǎi)限制和購(gòu)買(mǎi)禁令等監(jiān)管政策的直接影響而不能繼續(xù)履行，則不應(yīng)將其視為‘不可抗力’，而應(yīng)一般視為解釋第四條和第四條規(guī)定的‘不可歸因于當(dāng)事人的原因’。”。

　　當(dāng)事人據(jù)此要求解除合同的，可以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。第四條規(guī)定:“調(diào)控政策實(shí)施前簽訂的合同約定以按揭貸款方式付款。現(xiàn)買(mǎi)受人能證明因首付比例提高、無(wú)法辦理按揭貸款等原因無(wú)法繼續(xù)履行，請(qǐng)求解除合同，可予支持；出賣(mài)人應(yīng)將收到的購(gòu)房款或定金返還給買(mǎi)受人。