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上海房產(chǎn)糾紛律師談買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效案

法律案例 2022-06-01 10:05:511545策法網(wǎng)
【導(dǎo)讀】無(wú)處分權(quán)人司某處分栗某房產(chǎn),因黃某以低于市場(chǎng)價(jià)三分之一的價(jià)格購(gòu)買(mǎi),后上海房產(chǎn)糾紛律師幫追回。

 

【案件簡(jiǎn)介】
 
  栗某單身,由于年齡大、生活不能自理,于是找了一名保姆司某。司某勤勞質(zhì)樸,得到了栗某的信任。2003年10月17日,栗某叫來(lái)司某說(shuō)道:“我年事已高,記性不好,現(xiàn)在在我這里有兩個(gè)房產(chǎn)證,現(xiàn)在就麻煩你幫我保管”。司某欣然答應(yīng)。2004年4月17日,司某的兒子住院,需要3萬(wàn)元的醫(yī)藥費(fèi)。司某幾天未能入眠,自己這幾年省吃?xún)€用當(dāng)保姆存下的錢(qián)也就幾千元。情急之下,司某想起代栗某保管的房產(chǎn)證,經(jīng)過(guò)一番思想斗爭(zhēng),司某決定背著栗某把栗某留給兒子的房子賣(mài)了,等以后有錢(qián)了再把房子買(mǎi)回來(lái)還給栗某。于是,司某偽造買(mǎi)房委托書(shū)將房賣(mài)給了第三人黃某,由于黃某看司某急著用錢(qián),便故意壓低價(jià)格比市價(jià)少支付了差不多三分之一的價(jià)錢(qián)。

  2016年8月,栗某兒子栗小某回國(guó)。當(dāng)栗某問(wèn)及房產(chǎn)證時(shí),司某向栗某坦白了自己私自出賣(mài)房屋的事實(shí)。得知此事之后的栗小某便找到黃某多次協(xié)商,但均未果。
 
  無(wú)奈之下,栗小某找到靳律師,了解案情后,建議栗小某起訴黃某,要求確認(rèn)司某和黃某之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,讓黃某返還房屋。栗小某對(duì)靳律師的解答十分認(rèn)同,于是委托代理其進(jìn)行訴訟。于2016年11月13日向法院提起訴訟,要求確認(rèn)司某的賣(mài)方行為無(wú)效,黃某返還房產(chǎn)。
 
【審判結(jié)果】
 
  人民法院經(jīng)審理后判決:司某與黃某的買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效,黃某返還栗小某房屋。
 
【律師點(diǎn)評(píng)】
 
  上海房產(chǎn)糾紛律師案件點(diǎn)評(píng):本案是一件無(wú)權(quán)處分人處分他人房產(chǎn)最終被法院確認(rèn)無(wú)效的案件。本案中,司某偽造委托書(shū)并擅自處分栗小某的房產(chǎn)的行為系無(wú)權(quán)代理。本案之所以栗小某的訴訟請(qǐng)求可以得到支持,主要是因?yàn)榈谌它S某,即本案的被告在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)不構(gòu)成善意取得。
 
  根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定:“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;
 
  除法律另有規(guī)定外,同時(shí)符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):
 
  (一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;
  (二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/span>
  (三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
 
  受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照前兩款規(guī)定。”
 
  本案中,黃某在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的房?jī)r(jià)買(mǎi)下房屋,其行為不構(gòu)成善意取得,倘若黃某在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)支付了合理的對(duì)價(jià),即使司某是無(wú)權(quán)處分人,黃某依然可以取得該房屋。因此,上海房產(chǎn)糾紛律師提醒各位當(dāng)事人,遇到了涉及大額財(cái)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn)交易或者訴訟時(shí)一定要尋找一位專(zhuān)業(yè)、資深的房產(chǎn)律師,以免使自己的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益受到損失。



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