因公共利益提前收回建設用地使用權制度存在明顯缺陷，但國土資源部辦公廳2017年8月公布的《民法典各分編(草案)》第151條、國務院2018年5月提出的《中華人民共和國土地管理法(修正案草案)》(第二次征求意見稿)，上海房產糾紛律師為您講解一下有關的情況。

　　2016年以來，國家政策背景是以土地產權為核心，鼓勵土地流轉、土地擔保、入股、轉讓。因此，閑置土地收回制度是值得批判的，也是不合時宜的。“閑置”怎么定義？從現行法律方面來看，閑置土地的認定企業可以通過歸納為以下兩種技術標準：

　　以“不開工開發利用”為標準，“國有建設用地”是指自國有建設用地使用權有償使用合同約定的開工日起一年內未開發的國有建設用地，或者因特殊情況，未約定、約定或者界定的，自土地實際交付之日起一年為開工開發之日，自國有建設用地建設完工之日起一年為開工開發之日

　　以“開發利用不足、不及時、不連續”為標準:一是已動工開發，但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足的；二是投入金額占總投資的25%以下；三是國有建設用地已開工但暫停開發建設滿一年。

　　1、以下兩種原因均會導致已合法受讓的國有建設用地使用權被認定為“閑置土地”，其收回方式分別是：

　　（1）政府或政府管理有關教育部門因不可抗力原因分析導致企業土地利用閑置。市、縣國土空間資源會計主管部門與國有建設發展用地使用權人協商處理，具體教學方式有延長動工開發期限、調整農村土地用途、規劃設計條件、安排臨時使用、協議有償收回、置換土地問題以及縣市國土資源環境主管部門沒有規定的其他處置生活方式，如果閑置土地上設有抵押權，國土資源主管部門在擬訂閑置土地處置技術方案時，應當通過書面通知相關抵押權人；

　　（2）閑置土地是企業自身造成的。市、縣人民中華民國國土資源部應當書面通知國有建設用地使用權人申請聽證，并根據閑置時間作出相應的處置決定，對閑置土地支付轉讓價格的20% 和轉讓價格的20% 。如發展項目兩年未動工，經人民政府批準后退還免費使用國有建設用地的權利，并有批準權; 如同時有抵押，復制有關土地抵押權人。

　　2、被指定為“閑置土地”后缺乏救濟手段

　　對閑置土地確定權缺乏限制;。《閑置土地處置辦法》第五條第二款規定: “國有建設用地使用權人應當自接到閑置土地調查通知之日起30日內，根據需要提供閑置土地開發利用原因及有關說明等材料。雖然《辦法》第10條第3款規定，閑置土地證書應當列明確定閑置土地的事實依據，但土地使用權決定材料是否構成閑置土地的權利仍然屬于行政部門。

　　《閑置土地處置辦法》第十七條第二款規定，土地管理機關作出閑置土地費用征收決定或者國有建設用地使用權收回決定后，不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。但《閑置土地處置辦法》第十條并未明確土地使用者可以對閑置土地的確認提起行政復議或者行政訴訟。

　　1、在取得國有企業建設發展用地使用權后，應當重視出讓合同中的動工開發節點，并在后續施工設計過程中可以及時、連續、充分地進行系統工程經濟建設；

　　2、因政府或者政府部門的原因延誤開工的，應當及時與政府協商，或者根據協商結果，簽訂具有法律效力的延誤開工、延期開工或者暫停開工的書面協議

　　3、若被政府或政府部門認定為“閑置土地”的，應當積極提供書面證明材料，留存完備的在日常土地開發過程中的相關證明材料，申請聽證，從而為自己爭取正當合法的權益，并在收到《征繳土地閑置費決定書》或《收回國有建設用地使用權決定書》后，及時依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　以上內容是上海房產糾紛律師針對房地產開發企業在房地產開發初期對國有建設用地使用權的認定，可能提前退出后的合規風險進行識別，并提出合規建議。在法律未修改的情況下，對閑置國有建設用地使用權仍實行 "雙軌制 "，即有償收回和無償收回并行。