上海房產(chǎn)律師分析農(nóng)村宅基地可能遇到的問題

　　1.農(nóng)村宅基地概念及分配方式是什么？

　　農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民基于本集體經(jīng)濟組織成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設(shè)用地，農(nóng)民無需交納任何土地費用即可取得，具有福利性質(zhì)和社會保障功能，一般不能繼承。但宅基地上建成的房屋，則屬于村民個人財產(chǎn)，可以依法繼承。村民只有宅基地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

　　2.村民申請宅基地需要哪些條件？

　　村民有下列情形之一的，可以申請宅基地：

　　（1）年滿20周歲的本村村民，因結(jié)婚等原因確需建設(shè)新房分戶缺少宅基地的（包括男方到女方落戶的）；

　　（2）因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或因國家建設(shè)征用土地等原因需要搬遷的；

　　（3）外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟組織成員，沒有宅基地的；

　　（4）城鎮(zhèn)居民經(jīng)縣級以上人民政府批準回原籍落戶，農(nóng)村確無住宅的；

　　（5）縣級以上人民政府規(guī)定的其他條件。

　　3.哪些情況申請宅基地不能批準？

　　村民有下列情況申請宅基地的不予批準：

　　（1）年齡未滿20周歲的；

　　（2）原有宅基地的面積已經(jīng)達到規(guī)定標準或者能夠解決分戶需要的；

　　（3）本村村民將原宅基地及其地上建筑物出賣、出租、贈與或改為經(jīng)營場所的；

　　（4）其他不符合法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的。

　　4.宅基地如何申請、報批、登記發(fā)證？

　　具備宅基地申請條件的村民在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)申請使用宅基地修建住宅的，應(yīng)先向本集體經(jīng)濟組織提出申請，經(jīng)村民會議或村民代表會議討論通過后，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準后，本人攜帶相關(guān)材料到所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、辦事處國土資源所申請確權(quán)登記發(fā)證。其中，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
 

　　5.村民建新房，宅基地面積的審批標準是什么？

　　村民一戶只能有一處宅基地。村民建新房，宅基地面積審批標準為：

　　（一）城市郊區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）所在地，每戶面積不得超過166平方米；

　　（二）平原地區(qū)的村莊，每戶面積不得超過200平方米。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當(dāng)放寬，但最多不得超過264平方米；人均占有耕地666平方米以下的，每戶宅基地面積可低于前款規(guī)定限額。

　　6.農(nóng)村宅基地是否能繼承？

　　農(nóng)村宅基地不能單獨繼承。依據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于村集體，使用權(quán)屬于村內(nèi)房屋所有權(quán)人，村民只有宅基地使用權(quán)，不能隨意對宅基地進行處置。所以宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，宅基地上的房屋可以繼承。

　　需特別指出的是，將來繼承的房屋滅失后（村民一戶一宅外），不能進行重建或者以其他方式繼續(xù)使用這塊宅基地，由村集體經(jīng)濟組織按法定程序收回其宅基地使用權(quán)另行安排。

　　村內(nèi)無宅基地可供分配，父親房宅贈與兒子的可以辦理.

　　但父親不可再申請宅基地，兒子也要符合“一戶一宅”原則的規(guī)定。親兄弟之間贈與也照此辦理。

　　7.為什么要開展農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作？

　　宅基地使用權(quán)確權(quán)登記涉及農(nóng)村千家萬戶，關(guān)系到廣大農(nóng)民的切身利益。國家、省、市加快推進農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，是依法保護宅基地使用權(quán)人合法權(quán)益的重要措施，是加強農(nóng)村宅基地管理的重要手段，也是農(nóng)村集體土地使用制度改革和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要基礎(chǔ)和保障。開展農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，可以有效規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè)，防止亂占濫用耕地，維護社會的和諧與穩(wěn)定。

　　8.申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記需要提交哪些資料？

　　申請農(nóng)村宅基地應(yīng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、辦事處提交下列資料：

　　（一）村民個人申請宅基地的申請書；

　　（二）申請人基本情況（包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員，戶口是否本村集體戶口等）；

　　（三）村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)出具的材料：

　　1.申請人現(xiàn)有的宅基地情況；

　　2.對申請人擬發(fā)放宅基地的位置、面積、宗地草圖等；

　　3.村民會議或村集體經(jīng)濟組織成員討論情況，在村集體公布情況的說明等；

　　4.鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃圖、現(xiàn)狀圖等，并注明擬占用土地地類；

　　（四）屬于建新交舊的，申請人與村委會簽訂的建新交舊協(xié)議書；

　　（五）其他需要提交的材料。

　　9.村民“一戶多宅”問題怎樣處理？

　　《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記，必須堅持“一戶一宅”，除“一戶一宅”外多占的宅基地不予確權(quán)登記。對多占的宅基地按照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定按非法占用土地處理。
 

　　10.如何規(guī)范確認宅基地使用權(quán)主體？

　　宅基地使用權(quán)應(yīng)該按照當(dāng)?shù)厥。ㄊ校┘壢嗣裾?guī)定的面積依法確定給本農(nóng)民集體成員：

　　（1）非本農(nóng)民集體的農(nóng)民，因地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等集中遷建，在符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的前提下，經(jīng)本農(nóng)民集體大多數(shù)成員同意并經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準異地建房的，可按規(guī)定確權(quán)登記發(fā)證；

　　（2）已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”；

　　（3）非農(nóng)業(yè)戶口居民（含戶口遷出、華僑）原在農(nóng)村合法取得的宅基地和房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員”；

　　（4）對于沒有權(quán)屬來源證明的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村委會出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權(quán)。

　　11.哪些情況下不予辦理宅基地使用權(quán)登記？

　　有下列情況之一的，不予辦理宅基地使用權(quán)登記：

　　（1）所申請登記的宅基地使用權(quán)用地不符合《鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃》；

　　（2）除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請第二宗宅基地使用權(quán)登記；

　　（3）非本集體經(jīng)濟組織成員或城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地、住房的；

　　（4）宅基地權(quán)屬爭議尚未處理結(jié)束的；

　　（5）土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的；

　　（6）農(nóng)村宅基地經(jīng)批準后連續(xù)兩年未使用建設(shè)的；

　　（7）法律法規(guī)、政策規(guī)定的其它不予確權(quán)的。

　　12.哪些情形下可收回宅基地使用權(quán)？

　　有下列情形之一的，報經(jīng)市或縣人民政府批準，可以注銷其土地使用證或用地批準文件，由村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回宅基地使用權(quán)：

　　（1）為實施村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃進行舊村改造或國家建設(shè)征用等原因需要調(diào)整或遷建住宅，新房建成后，逾期無正當(dāng)理由不拆除舊房，退出原宅基地的；

　　（2）進行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要占用的宅基地；

　　（3）因繼承房屋等原因造成農(nóng)村村民一戶一處之外的宅基地；

　　（4）因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地；

　　（5）未按照批準用途使用的；

　　（6）非法轉(zhuǎn)讓宅基地的。

　　13.是不是所有的宅基地都要發(fā)證？

　　按照“一戶一宅”的原則，對符合發(fā)證條件的辦理登記發(fā)證，不符合條件的不準辦理。無論是村委會分配、繼承、贈與、分戶等方式取得的宅基地，只要是空閑地或房屋建設(shè)未竣工的，都不準發(fā)證。
 

　　14.“小產(chǎn)權(quán)房”可以發(fā)證嗎？

　　小產(chǎn)權(quán)房是指未經(jīng)批準，占用農(nóng)民集體土地建設(shè)的房屋及附屬配套設(shè)施，沒有向政府繳納土地出讓金等相關(guān)費用，土地性質(zhì)為集體，屬于違規(guī)違法用地。《土地登記辦法》明確規(guī)定，嚴格禁止通過土地登記將違法違規(guī)用地合法化。小產(chǎn)權(quán)房發(fā)證既無法律基礎(chǔ)，也無政策支持，更與我國的土地制度相違背，所以小產(chǎn)權(quán)房不能發(fā)證。

　　15.城鎮(zhèn)居民能否到農(nóng)村購置宅基地？

　　根據(jù)《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”，所以城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購置宅基地和農(nóng)民住宅。

　　16.村民在出售、出租房屋后，還能再申請宅基地嗎？

　　村民在出售房屋后，不可以再申請宅基地。《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出售房屋后，再申請宅基地的，不予批準。《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》第二部分第（五）項第二款規(guī)定：農(nóng)村村民將原有住房出售、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準。

　　17.新農(nóng)村建設(shè)分配的宅基地能否發(fā)證？

　　新農(nóng)村建設(shè)是在原舊村址上實施新村建設(shè)，且占用的土地是原村集體建設(shè)用地，可以辦理宅基地申報，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，進行確權(quán)登記發(fā)證。在耕地進行新農(nóng)村建設(shè)的，如果已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地手續(xù)的，可以申請確權(quán)登記發(fā)證；未辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的，無論規(guī)模多大，無論是哪一級批準的新農(nóng)村，都不準辦理登記手續(xù)。

　　18.“撤村建居”的宅基地如何登記？

　　對于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調(diào)查統(tǒng)計，不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計時在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱。

　　19.農(nóng)村村民在出賣、出租房屋后，還能再申請宅基地嗎？

　　村民在出賣房屋后，不可以再申請宅基地。《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣房屋后，再申請宅基地的，不予批準。《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》(國土資發(fā)[2004]234號)第二部分第(五)項第二款規(guī)定：“農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準。”

　　20.村內(nèi)無宅基地可供分配，父親房宅贈與兒子的能否辦理？上海房產(chǎn)律師

　　上海房產(chǎn)律師可以辦理，但父親不可再申請宅基地，兒子也要符合“一戶一宅”原則的規(guī)定。親兄弟之間贈與也照此辦理。

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