程先生訴稱(chēng)，2015年2月16日，他與被告地產(chǎn)公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)了該公司在某建設(shè)的一處樓盤(pán)住宅。按照合同約定，地產(chǎn)公司應(yīng)于2015年12月31日交房，但實(shí)際交房日期卻為2016年11月4日，逾期交房長(zhǎng)達(dá)308天。
 

　　程先生認(rèn)為，按約定被告逾期交房超過(guò)90日的，原告有權(quán)退房并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，也有權(quán)要求繼續(xù)履行合同，并按照合同要求被告按日萬(wàn)分之二支付違約金?？杀桓嬷两裎聪蚱渲Ц哆`約金，故程先生訴至法院，要求被告給付逾期交房違約金15.34萬(wàn)元。庭上，被告對(duì)程先生所主張的合同簽訂情況、合同有關(guān)房屋交付的時(shí)間、房屋的實(shí)際交付時(shí)間、逾期交房總天數(shù)以及程先生交納全部房款等事實(shí)均表示認(rèn)可。但提出之所以逾期交房，是因?yàn)槭┕っ駭_，工程受阻所導(dǎo)致。

　　被告表示，雙方簽訂合同中已有約定，如果遇到例如施工民擾等特殊原因，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期。被告稱(chēng)施工民擾的天數(shù)為140天，因此交房日期應(yīng)當(dāng)延期140天，因此實(shí)際違約天數(shù)應(yīng)為168天。法院認(rèn)為，雙方簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，被告逾期交付房屋，按照合同約定應(yīng)當(dāng)向程先生支付違約金。但在違約金支付數(shù)額上雙方存在爭(zhēng)議。

　　法院認(rèn)為，協(xié)議關(guān)于施工民擾可以據(jù)實(shí)延期的約定系雙方真實(shí)意思表示，也不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，作為雙方意定的條款體現(xiàn)了合同法的意思自治原則，與法律規(guī)定一樣對(duì)合同當(dāng)事人具有約束力。因此，對(duì)于被告主張的在計(jì)算逾期交房違約金時(shí)扣除相應(yīng)施工民擾天數(shù)的抗辯意見(jiàn)，法院予以采納。但是，施工民擾的天數(shù)由法院根據(jù)全案的證據(jù)材料及相應(yīng)情況酌情認(rèn)定為50天。最終，法院判決被告給付程先生逾期交房違約金12.85萬(wàn)元。
 

　　那么開(kāi)發(fā)商逾期交房怎么起訴?需要準(zhǔn)備哪些東西呢?

　　首先當(dāng)然是要準(zhǔn)備證明開(kāi)發(fā)商逾期的證據(jù)：

　　1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同;

　　2、商品房預(yù)售許可證;

　　3、購(gòu)房人支付購(gòu)房款的收據(jù)或發(fā)票。購(gòu)房人以銀行按揭(抵押)貸款方式支付購(gòu)房款的，還應(yīng)當(dāng)提供按揭(抵押)貸款合同、借款借據(jù)、分期支付按揭款的清單等;

　　(一)正常延期交付的處理：正常延期交付主要指由于施工遲延、相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種情況下，業(yè)主完全可以選擇等待，并要求開(kāi)發(fā)商按合同承擔(dān)延期交付房屋的違約責(zé)任，這里提醒業(yè)主，如合同約定的違約金不能彌補(bǔ)你的經(jīng)濟(jì)損失(以房屋的正常市場(chǎng)租金作為參照)，你可以要求開(kāi)發(fā)商賠償你的經(jīng)濟(jì)損失。

　　(二)非正常延期交付的處理：非正常延期交付主要指由于開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無(wú)法辦理等，如不幸發(fā)生上述情況，建議業(yè)主立即退房，如開(kāi)發(fā)商負(fù)債已經(jīng)超過(guò)其資產(chǎn)，業(yè)主還可以向法院申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，以最大限度的保護(hù)業(yè)主的利益。

　　其次要準(zhǔn)備民事訴訟狀，最好是找上海專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師代理書(shū)寫(xiě)。

　　最后到法院起訴，并積極應(yīng)訴，如果情況有不利于自己，或者自己缺乏辯論的能力，可以找專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行辯論。

　　開(kāi)發(fā)商逾期交房起訴時(shí)應(yīng)該注意什么?

　　(一)不可抗力。不可抗力是開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)延期交房時(shí)最常見(jiàn)的抗辯理由。

　　所謂“不可抗力”，在我國(guó)《民法通則》上是指“不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況”。必須同時(shí)具備不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服三個(gè)條件才可構(gòu)成不可抗力。

　　根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，如果是不可抗力原因?qū)е麻_(kāi)發(fā)商逾期交房的，開(kāi)發(fā)商不需承擔(dān)違約責(zé)任。這是法律的直接規(guī)定，即使雙方在合同中沒(méi)有進(jìn)行約定，當(dāng)遇到不可抗力事件時(shí)，開(kāi)發(fā)商仍可直接引用法律條款來(lái)免責(zé)。

　　開(kāi)發(fā)商常常對(duì)“不可抗力”作擴(kuò)大解釋?zhuān)热鐚⑾卵?、雨水多、夏天天氣熱、甚至高考期間禁止施工這些作為不可抗力來(lái)狡辯。這里提醒購(gòu)房者注意，下雨下雪都是自然現(xiàn)象，如果沒(méi)有形成災(zāi)害是不能作為不可抗力的。而高考亦是每年都舉行的，這些事件均是在雙方簽訂合同時(shí)可以預(yù)見(jiàn)的，不符合不可抗力的構(gòu)成條件，這樣抗辯理由是不能成立的。

　　(二)以交鑰匙時(shí)間為房屋交付時(shí)間。

　　商品房交付應(yīng)當(dāng)符合法律的規(guī)定以及合同的約定，有的開(kāi)發(fā)商在房屋沒(méi)有任何竣工驗(yàn)收合格憑證的情況下，以各種方式通知購(gòu)房者收房，在向購(gòu)房者交鑰匙的同時(shí)，要求購(gòu)房者簽下“房屋接收單”，在接收單上往往會(huì)注明房屋質(zhì)量合格，本人無(wú)異議之類(lèi)的文字。很多業(yè)主缺乏經(jīng)驗(yàn)，簽下“接收單”，在產(chǎn)生糾紛起訴到法院的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商以已經(jīng)交房為理由抗辯，使購(gòu)房者陷入被動(dòng)。

　　為了避免爭(zhēng)議，購(gòu)房者在房開(kāi)商擬交付的房屋未符合條件的情況下，比如無(wú)法提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等，此時(shí)完全可以不接收鑰匙，更不能在“房屋接收單”之類(lèi)的文件上簽名。

　　(三)訴訟時(shí)效。

　　在超過(guò)合同約定的交房日兩年才交房的情況下，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)以超過(guò)訴訟時(shí)效進(jìn)行抗辯。這里提醒購(gòu)房者，在訴訟時(shí)效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時(shí)效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計(jì)算;如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。
 

　　綜上 上海房產(chǎn)律師咨詢(xún)建議：簽訂購(gòu)房合同時(shí)，最好是找專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行咨詢(xún)。如果開(kāi)發(fā)商預(yù)期，也好更加有理有據(jù)，保證自己的合法權(quán)益。如果對(duì)于開(kāi)發(fā)商逾期應(yīng)該怎樣訴訟要求賠償，你還有其他的疑問(wèn)，可以隨時(shí)找專(zhuān)業(yè)的上海房產(chǎn)律師在線咨詢(xún)。

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