深圳房屋產(chǎn)權(quán)律師:借名人訴請排除方法強(qiáng)制要求執(zhí)行被判駁
2018年，李女士為規(guī)避企業(yè)購房限購城市政策，借用一個(gè)弟弟李先生的名字購買了自己一套新房。深圳房屋產(chǎn)權(quán)律師的回答你可以看看，
房屋系李女士出資，《商品房預(yù)售管理合同》中“買受人”處的簽名系李女士借用李先生的名字可以簽署并按手印。購房后，李女士一家公司實(shí)際生活居住在房屋內(nèi)，并繳納了日常發(fā)展水電工程燃?xì)獾纫幌盗邢嚓P(guān)費(fèi)用。但該房屋只辦理了我國預(yù)售服務(wù)合同信息備案，未辦理過戶登記工作手續(xù)。
2020年，法院可以生效判決進(jìn)行確認(rèn)李先生對宏遠(yuǎn)目標(biāo)公司發(fā)展負(fù)有借款企業(yè)債務(wù)的連帶清償義務(wù)，判決李先生向宏遠(yuǎn)公司需要償還款項(xiàng)。因李先生未履行通過上述判決，宏遠(yuǎn)公司向法院提出申請國家強(qiáng)制要求執(zhí)行，查封了預(yù)售登記在李先生名下的前述房屋。
2021年，李女士提出了強(qiáng)制執(zhí)行異議，認(rèn)為她是這所房子的實(shí)際所有者，法院裁定駁回李女士的異議。李女士不同意裁決，并提起反執(zhí)法訴訟，聲稱該房屋是以李先生的名義購買并以李先生的名義登記的，聲稱該房屋屬于李先生，他有權(quán)因此排除執(zhí)法。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記，李女士基于借款房屋的合同關(guān)系直接請求確認(rèn)沒有法律依據(jù)。至于李女士是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，即使李女士主張的實(shí)名購房屬實(shí)，李女士與李先生的關(guān)系也是實(shí)名購房合同。
據(jù)此，李女士僅享有要求李先生履行名人義務(wù)的債權(quán)，不應(yīng)先于宏遠(yuǎn)公司的債權(quán)受到保護(hù)，據(jù)此駁回李女士的全部訴訟請求。
判決下達(dá)后，李女士提出上訴，二審時(shí)原判決得以維持。判決已經(jīng)生效。
根據(jù)按名稱購房的合同，能否直接要求確認(rèn)物權(quán)？ 司法實(shí)踐中，通過名人對被告提起訴訟，直接請求確認(rèn)該房屋屬于被告的人通常不支持。但是，需要名人以其名義履行購房合同并辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的，符合登記條件的，可以給予支持。
究其原因，借款人所享有的不是排他性的財(cái)產(chǎn)權(quán)，而是基于合同的債權(quán)。在借用名稱購房合同糾紛中，有必要區(qū)分內(nèi)部法律關(guān)系和外部法律關(guān)系，以借用名稱購房合同為基礎(chǔ)取得請求權(quán)，即內(nèi)部法律關(guān)系，但不能違背權(quán)利登記人與他人之間的外部法律關(guān)系。
本案中，即使李女士實(shí)名購房的主張屬實(shí)，但僅產(chǎn)生基于實(shí)名購房的債權(quán)請求權(quán)，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)，不足以對抗宏遠(yuǎn)公司享有的債權(quán)。故其主張排除對涉案房屋的強(qiáng)制執(zhí)行不能成立。
深圳房屋產(chǎn)權(quán)律師告訴你，通過名人對被告提起訴訟，直接請求確認(rèn)該房屋屬于被告的人通常不支持。但是，需要名人以其名義履行購房合同并辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的，符合登記條件的，可以給予支持。
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