審理法院：　上海市第一中級人民法院

　　案　　號：　（2012）滬一中民二（民）終字第3279號

　　案　　由：　房屋租賃合同糾紛

　　裁判日期：　2013年01月17日

　　上海市第一中級人民法院

　　民事判決書

　　（2012）滬一中民二（民）終字第3279號

　　上訴人（原審被告）楊X明。

　　被上訴人（原審原告）上海某投資管理有限公司。

　　委托代理人吳益民，上海市華榮律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人張艷郁，上海市華榮律師事務(wù)所律師。

　　上訴人楊X明因房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市長寧區(qū)人民法院（2012）長民三（民）初字第945號民事判決，向本院提起上訴。本院于2012年11月21日受理后，依法組成合議庭，于2012年12月11日公開開庭審理了本案。上訴人楊X明、被上訴人上海某投資管理有限公司（以下簡稱揚(yáng)X公司）的委托代理人張艷郁到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審查明，揚(yáng)X公司與由楊X明個體經(jīng)營的上海市長寧區(qū)X堡快餐店于2011年4月19日簽訂《上海揚(yáng)寧管理投資有限公司房屋租賃合同》（以下簡稱“租賃合同”），雙方約定：甲方（揚(yáng)X公司）出租給乙方（上海市長寧區(qū)X堡快餐店）的房屋坐落在本市長寧區(qū)長寧路3XX號西側(cè)一間（3XX號臨），該房屋出租實(shí)測建筑面積為40平方米；乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為經(jīng)營餐飲使用；租賃期限自2011年5月1日起至2012年4月30日止；租期屆滿，甲方有權(quán)收回該房屋，乙方應(yīng)如期返還，乙方需繼續(xù)承租該房屋的，則應(yīng)于租賃期屆滿前1個月，向甲方提出續(xù)租書面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂租賃合同；如果租賃期滿乙方未按時向甲方交付房屋，甲方有權(quán)在租賃期滿5日后，不經(jīng)乙方許可進(jìn)入乙方租賃區(qū)清場，因此所產(chǎn)生的費(fèi)用及對乙方造成的損失均由乙方負(fù)擔(dān)；該房屋月租金總計(jì)為人民幣（下同）8,140元；甲方交付該房屋時，乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金21,000元、增加租賃保證金5,000元、水電費(fèi)押金5,000元（前述費(fèi)用總計(jì)31,000元，已由楊X明支付并由揚(yáng)X公司實(shí)際收取）；租賃關(guān)系終止后，甲方收取的房屋租賃保證金及押金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的一切費(fèi)用（包括但不限于租金、違約金、水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、西側(cè)外墻恢復(fù)原狀費(fèi)用以及本合同約定的甲方受到的損害或損失等）外，剩余部分無息歸還乙方；乙方另需改動、裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，應(yīng)事先征得甲方的書面同意，按規(guī)定須向有關(guān)部門審批的，則還應(yīng)由乙方自付相關(guān)費(fèi)用，報(bào)請有關(guān)部門批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行；乙方增設(shè)的附屬設(shè)施和設(shè)備及其維修責(zé)任由乙方自行承擔(dān)，在租賃期滿后乙方可將自己安裝的設(shè)備、物品搬走，內(nèi)裝潢不得拆走；除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應(yīng)在本合同的租期屆滿后的3日內(nèi)返還該房屋，未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應(yīng)按兩倍日租金向甲方支付該房屋占用期間的使用費(fèi)等。

　　租賃合同簽訂后，涉案房屋由楊X明以上海市長寧區(qū)X堡快餐店的名義經(jīng)營餐飲。合同租期屆滿后，楊X明繼續(xù)占有、使用涉案房屋，并未按租賃合同約定將涉案房屋返還揚(yáng)X公司。

　　揚(yáng)X公司于2012年4月18日經(jīng)上海市普陀公證處公證向楊X明發(fā)函，表示租賃合同租期屆滿后不再續(xù)租，要求楊X明做好搬遷準(zhǔn)備以便按期搬離及返還涉案房屋等。郵件的送達(dá)地址為本案涉案房屋的地址。

　　2012年6月14日，揚(yáng)X公司起訴至原審法院，請求判令：1、楊X明搬離并將涉案房屋交還給揚(yáng)X公司；2、楊X明支付自2012年5月1日起至實(shí)際搬離涉案房屋之日止的房屋使用費(fèi)（按照合同約定的日租金的兩倍計(jì)算，即每日人民幣542.66元）。

　　原審認(rèn)為，合同的權(quán)利義務(wù)終止后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。揚(yáng)X公司與楊X明之間就涉案房屋簽訂的租賃合同系雙方的真實(shí)意思表示，當(dāng)屬合法有效。租賃合同終止后，雙方當(dāng)事人亦應(yīng)恪守合同約定，按約履行己方各項(xiàng)義務(wù)。

　　租期屆滿后，并無證據(jù)證明揚(yáng)X公司與楊X明之間就續(xù)租問題達(dá)成一致，楊X明作為承租人應(yīng)當(dāng)按照約定向揚(yáng)X公司返還涉案房屋，故對于揚(yáng)X公司要求楊X明搬離及交還涉案房屋的訴請，法院應(yīng)予支持。對于揚(yáng)X公司要求楊X明承擔(dān)涉案房屋使用費(fèi)的訴請，因租賃合同中對于楊X明在租期屆滿后的房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有明確約定（即日租金的兩倍），故原審法院予以支持，但兩倍日租金的房屋使用費(fèi)起算時間應(yīng)為租期屆滿后3日期滿之次日，即從2012年5月4日起算，2012年5月1日至3日期間，應(yīng)為揚(yáng)X公司給予楊X明的搬離期，故對于該部分的房屋使用費(fèi)原審法院不予支持。

　　涉案房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的權(quán)利人為揚(yáng)X公司，租賃合同亦為雙方所簽；楊X明并未舉證證明雙方就續(xù)租問題達(dá)成一致；對于裝修部分，雙方租賃合同中亦有明確約定，租期屆滿后楊X明可將自己安裝的設(shè)備、物品搬走，但內(nèi)裝潢不得拆走，且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持；故楊X明提出的抗辯意見，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，原審法院均不予采信。

　　此外，對于租賃保證金及水電費(fèi)押金等共計(jì)31,000元，因租賃合同中有明確約定可以抵充楊X明應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，且揚(yáng)X公司亦要求進(jìn)行抵充，故原審法院予以準(zhǔn)許，在本案中對上述費(fèi)用一并處理。

　　據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第九十二條、第一百零七條、第二百三十五條之規(guī)定，于二○一二年十月二十三日作出判決：一、楊X明應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)搬離本市長寧區(qū)長寧路347號西側(cè)（367號臨）房屋并將該房屋交還給上海某投資管理有限公司；二、楊X明應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)按照每日人民幣542.66元之標(biāo)準(zhǔn)向上海某投資管理有限公司支付自2012年5月4日起至實(shí)際交還房屋之日止的房屋使用費(fèi)（楊X明已經(jīng)支付的租賃保證金、水電費(fèi)押金等人民幣31,000元，先行折抵上述費(fèi)用）。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照原《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)人民幣220.60元，由上海某投資管理有限公司負(fù)擔(dān)人民幣21.60元，由楊X明負(fù)擔(dān)人民幣199元。

　　原審判決后，楊X明不服，上訴于本院。其訴稱：系爭租賃合同是續(xù)租合同，被上訴人曾在通知中表示歡迎各位租戶續(xù)租并建立長期合作關(guān)系，但現(xiàn)在卻不收取其續(xù)租申請和相關(guān)租金。被上訴人為收取兩倍租金，其行為損害了上訴人合法權(quán)益，故請求撤銷原審判決第二項(xiàng)，改判按原租金標(biāo)準(zhǔn)支付使用費(fèi)。

　　被上訴人揚(yáng)X公司辯稱：原審判決認(rèn)定事實(shí)、適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

　　經(jīng)本院審理查明，原審法院認(rèn)定事實(shí)無誤，本院依法予以確認(rèn)。

　　二審?fù)徶校显V人出具了以下證據(jù)材料：1、水電費(fèi)收據(jù)，欲證明雙方合同租期屆滿后被上訴人仍向其收取水電費(fèi)，應(yīng)視為雙方仍存在租賃關(guān)系；2、會議紀(jì)要一份，欲證明包括上訴人在內(nèi)的多家租戶對于被上訴人不再續(xù)租的協(xié)商意見；3、環(huán)評證明一份，欲證明上訴人在系爭房屋的裝修投入4萬元。被上訴人對證據(jù)1、3的真實(shí)性予以認(rèn)可，但不同意上訴人的證明目的，且證據(jù)3系形成于2008年，不在系爭合同租賃期限內(nèi)，與本案無關(guān)聯(lián)性；對證據(jù)2的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可。

　　本院經(jīng)審查認(rèn)為，上述證據(jù)材料均與本案缺乏關(guān)聯(lián)性，亦不能達(dá)到上訴人的證明目的，故本院不予采信。

　　本院認(rèn)為，系爭租賃合同租賃期限已經(jīng)屆滿，上訴人楊X明理應(yīng)返還房屋，如繼續(xù)占有使用，亦應(yīng)按合同約定支付相應(yīng)的使用費(fèi)。上訴人主張被上訴人揚(yáng)X公司曾表示建立長期的租賃關(guān)系，但合同的簽訂必須以雙方當(dāng)事人達(dá)成合意為前提。本案中，被上訴人已事先函告上訴人租期屆滿后不再續(xù)租，并辦理了公證手續(xù)，故上訴人關(guān)于此前被上訴人曾有長期租賃的意思表示，并無法律上的依據(jù)和約束力。對于合同到期后相關(guān)后續(xù)事宜的處理，原審所作判決亦無不當(dāng)。上訴人主張相關(guān)合同條款系霸王條款不應(yīng)適用，本院認(rèn)為缺乏事實(shí)依據(jù)。被上訴人主張按雙倍租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算使用費(fèi)，有其合同依據(jù)，故原審對此予以支持并無不當(dāng)，本院依法予以維持。綜上所述，上訴人楊X明的上訴請求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　上訴案件受理費(fèi)人民幣220.60元，由上訴人楊X明負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審判長　龐聞淙

　　代理審判員　蔣輝霞

　　代理審判員　許　京

　　書記員　強(qiáng)　穎

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