房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種的計(jì)算和繳納，因?yàn)槎疾捎昧祟A(yù)繳的方式(企業(yè)所得稅不是預(yù)繳概念，這里姑且稱之)，因此同一稅種不同階段有不同的繳納方式，同一階段三大稅種也各不相同，且實(shí)務(wù)中存在許多爭議點(diǎn)。今天上海房產(chǎn)糾紛律師就從最繁瑣的土地增值稅說起。

　　土地增值稅暫行條例：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。”條例雖然說：預(yù)征土地增值稅的截止時點(diǎn)為項(xiàng)目竣工結(jié)算前，但實(shí)際操作中，土增稅的預(yù)繳時點(diǎn)遠(yuǎn)比這個時點(diǎn)要晚，一直要晚到土地增值稅的清算為止。所以討論土地增值稅的繳納，我們可從清算申報日前、清算期間(申報日至清算結(jié)果出來)、清算后三個時間段來討論。

　　一、清算申報日前

　　清算申報日前，按當(dāng)?shù)匾?guī)定比例預(yù)繳土增稅，這是非常明確的。容易爭論的無非是國稅2016年70號公告規(guī)定的預(yù)繳基數(shù)的問題，這里不作討論。有一個風(fēng)險點(diǎn)要提示，實(shí)務(wù)中有些房開企業(yè)按70號文件“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”的計(jì)繳方式養(yǎng)成了習(xí)慣，一直到銷售現(xiàn)房、交房開票時，還在按這種模式預(yù)繳土地增值稅。一邊增值稅已按銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)在正常繳納、一邊還在還按70號文件的公式作預(yù)繳依據(jù)，多預(yù)繳了不少的土地增值稅。

　　二、清算期間的土地增值稅繳納

　　清算申報日到清算審核結(jié)果出來，中間至少間隔幾個月的時間。這段時間如何進(jìn)行土增稅的申報繳納?全國沒有統(tǒng)一的規(guī)定，只能按各省的口徑來執(zhí)行。通常的做法有：

　　1、繼續(xù)按預(yù)征率預(yù)繳，等清算結(jié)果出來后，再按清算結(jié)果多退少補(bǔ)。有部份地方為減少退稅頻率，規(guī)定普通住宅如清算申報時符合免稅條件，對清算期間的普通住宅銷售停止預(yù)繳土地增值稅。

　　2、按清算申報時成本進(jìn)行“模擬扣除”繳納。如有些地方規(guī)定：清算期間，按三分法分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。其扣除項(xiàng)目金額按申報時的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。等清算審核結(jié)論出來后，再根據(jù)重新確定的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額，辦理稅款補(bǔ)退手續(xù)。

　　無論采用何種方法，等清算結(jié)果出來后，都應(yīng)該有一個多退少補(bǔ)的動作。

　　三、清算后銷售尾盤申報繳納

　　清算后銷售尾盤的申報繳納，按國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定：“在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。”因此，尾盤的土增稅繳納，大的規(guī)則是明確的。不明確或有爭議地方主要有：

　　1、稅金的扣除。這點(diǎn)其實(shí)也都比較明確了，尾盤的銷售扣除尾盤對應(yīng)的稅金，且比清算時的稅金更容易對應(yīng)。但存在多項(xiàng)目開發(fā)情況下，要正確對應(yīng)尾盤稅金，也不是件容易事情，如何解決這種不對應(yīng)，是個政策上盲點(diǎn)。

　　2、是否支持二次清算。二次清算是個小概率事件，沒必要做深入討論。個別地方規(guī)定，對清算時未取得發(fā)票或清算時未支付款項(xiàng)等原因，造成清算多繳稅款的，允許3年內(nèi)申請退還多繳稅款。這種方法既解決了二次清算的繁瑣以及多次清算如何保持前后一致問題，某種程度上功效又等同于二次清算，不失為一種務(wù)實(shí)的解決方法。

　　3、后續(xù)取得發(fā)票能否扣除的問題。部份地方出臺了政策，規(guī)定清算后取得的發(fā)票，可以按比例追加到尾盤的開發(fā)成本中去(但不能追加到已清算的成本中)，但由于尾盤所占比例太小，也無多少實(shí)質(zhì)意義。

　　4、納稅時點(diǎn)問題。土地增值稅預(yù)繳，一般“收到錢就繳稅”，一套房可能有多次預(yù)繳。但銷售尾盤的土增稅，一定是按一套房一套房來計(jì)算繳納的，在不同收款模式下，什么時候確認(rèn)土增稅收入并產(chǎn)生納稅義務(wù)是個問題。合同簽訂日?合同約定收款時間?實(shí)際收到錢?開票?交房?政策對此規(guī)定的比較模糊，實(shí)務(wù)中好多納稅人采取了最簡單“開票就申報”方式。XX地方的規(guī)定比較具體且科學(xué)，值得借鑒：

　　1、采取一次性全額收款或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，于實(shí)際收訖首筆價款或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，并按照合同約定的總價款確定銷售收入。

　　2、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，于銷售合同或協(xié)議約定收取首付款之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，并按合同約定的總價款確定銷售收入。

　　3、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)......

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