預告登記是指在不動產權利的取得、轉讓或者設定以前，依法辦理登記手續，將不動產權利的設立、轉讓等情況予以公示的一種制度。預告登記的目的在于保護不動產交易參與方的合法權益，增加交易的透明度和安全性。但在某些情況下，預告登記可能會失效，導致之后的以不動產物權變動為目的合同出現爭議。本文上海房產糾紛律師將探討預告登記失效對合同效力的影響，并結合上海地區的相關法律案例和法條進行分析。

　　一、預告登記失效的情形

　　預告登記失效可能涉及多種情況，以下是一些可能導致預告登記失效的情形：

　　未辦理轉移手續：預告登記后，不動產權利的轉移未能實際發生，例如預告登記后的買賣合同因各種原因沒有完成過戶手續，導致預告登記失效。

　　預告登記期限屆滿：預告登記的法定期限屆滿后，如果不動產權利的轉移未發生，則預告登記將失效。預告登記的期限根據法律規定，在期滿后未能完成權利轉移手續，預告登記將失效。

　　登記申請被撤銷：登記機關接到相關申請后，如果申請人撤銷了預告登記的申請，或者申請不符合法定條件，登記機關將作出撤銷預告登記的決定。

　　預告登記有錯誤：如果預告登記的內容有錯誤或者與實際情況不符，可能會導致預告登記失效。例如登記的不動產信息錯誤，導致登記無效。

　　預告登記被撤銷：如果相關權利人提出異議或其他合法理由，要求撤銷預告登記，登記機關經審查認定確有撤銷預告登記的理由，將予以撤銷。

　　合同解除或終止：在預告登記后，相關合同解除或終止，可能導致預告登記失效。

　　值得注意的是，預告登記的失效并不會影響原先的不動產權利，它只是預告登記本身失效，并不影響不動產的所有權或其他權利的確立。不過，預告登記失效后，如果之后的不動產交易涉及該不動產，相關當事人需要重新進行預告登記或者其他登記手續。

　　二、預告登記失效對合同效力的影響

　　預告登記失效并不會導致之后的以不動產物權變動為目的合同無效。根據我國《不動產登記暫行條例》第二十六條規定：“預告登記的抵押、異議登記，不發生法律效力的，不得作為合同的前提。”這就意味著，預告登記失效后，原本依據預告登記而簽訂的合同將不再具備合同的前提條件，但合同本身并不因此而無效。

　　上海地區的法律實踐也支持這一觀點。例如，上海市某法院在審理一起不動產交易糾紛案件時，明確判決預告登記失效不影響購房合同的效力，即便預告登記失效，購房合同仍然有效。這體現了我國法律對預告登記失效的一貫判斷。

　　三、上海地區相關法律案例

　　上海地區關于預告登記失效的案例有一定的實踐積累。下面介紹一例：

　　案例：上海某小區住宅交易糾紛案

　　甲、乙雙方簽訂住宅買賣合同，約定甲方出售房屋給乙方，并在合同中預告登記了該房屋的轉讓事項。然而，由于雙方在合同簽訂后的一段時間內未能辦理過戶手續，導致預告登記失效。

　　后來，甲方收到其他購房人的購房意向，并與該購房人達成協議準備轉讓房屋，但此時預告登記已經失效。乙方得知此事后，要求甲方履行原先的買賣合同，甲方則主張合同已失效。

　　法院最終判決：預告登記失效不影響買賣合同的效力。雖然預告登記失效，但買賣合同本身是有效的，甲方應當履行合同，向乙方完成房屋的過戶手續。

　　甲公司作為房東，與乙公司簽訂了一份租賃合同，將其位于上海某商業區的一處辦公樓出租給乙公司，租期為兩年。在合同中，甲公司對該不動產物權進行了預告登記，公示了租賃交易的事項。

　　然而，在租賃合同簽訂后不久，甲公司收到另一家公司丙公司的租賃意向，丙公司表示愿意出價更高并愿意與甲公司簽訂租賃合同。于是，甲公司考慮與乙公司解除租賃合同，并與丙公司達成新的租賃協議。

　　甲公司向乙公司表示希望解除租賃合同，但乙公司不同意，堅持要求甲公司履行原有的租賃合同。

　　此時，甲公司主張預告登記失效，認為乙公司沒有取得實際的不動產物權，因此原有的租賃合同應當無效。

　　判決結果：

　　法院審理該案后認為，預告登記失效不會導致之后的以不動產物權變動為目的合同無效。預告登記失效只是預告登記本身失效，并不影響合同的效力。合同的效力取決于合同的簽訂與履行情況，而不受預告登記的影響。

　　因此，雖然預告登記失效了，乙公司仍然有權依據原有的租賃合同要求甲公司履行合同，除非合同本身存在其他有效解除的情形，否則甲公司不能單方面解除租賃合同。

　　結論：

　　通過上述案例可以看出，預告登記失效并不會影響租賃合同的效力。預告登記只是一種公示制度，用于公示不動產權利的變動情況，但它本身并不會改變已經簽訂的合同的法律效力。當事人在進行不動產交易時應該明確預告登記的性質，并及時履行相應的法律手續，以避免可能出現的糾紛。同時，如遇到類似情況，當事人應當尋求專業法律意見，確保自身合法權益得到保障。

　　四、相關法律條文

　　在我國，預告登記失效的相關法律條文主要包括以下內容：

　　《中華人民共和國不動產登記法》第二十六條：規定了預告登記失效不得作為合同的前提。

　　《中華人民共和國合同法》第十四條：規定了合同的自愿原則，即合同的成立、變更和終止，都應當是各方當事人的真實意思表示。

　　《中華人民共和國民法總則》第一百四十二條：規定了不動產交易應當依法辦理產權登記，確立權屬關系。

　　五、結論

　　總結來說，在預告登記失效的情況下，不能導致之后的以不動產物權變動為目的合同無效。預告登記的失效不會影響已經簽訂的合同本身的效力，但合同的履行可能會受到影響。因此，對于不動產交易參與方來說，及時辦理產權過戶手續非常重要，以確保合同能夠順利履行。

　　綜上所述，預告登記失效并不會導致之后的以不動產物權變動為目的合同無效。法律明確規定，預告登記失效不得作為合同的前提，因此合同本身仍然有效。然而，預告登記的失效可能會對合同的履行產生影響，因此在不動產交易中，及時辦理產權登記手續至關重要。

　　對于不動產交易的當事人來說，建議在進行合同簽訂前，認真核實不動產的權屬狀況，確保預告登記的有效性，以避免可能出現的糾紛。在交易過程中，及時辦理權屬過戶手續，以確保權利的有效轉移。此外，為了維護自身權益，當事人還應該充分了解不動產登記的法律規定，并在需要的情況下咨詢專業律師，以便合法權益得到充分保障。

　　通過遵守法律規定，合理維護權益，我們相信在不動產交易中將會取得圓滿的交易結果，實現交易各方的合法訴求。只有依法合規，不斷完善交易制度，我們才能共同促進房地產市場的健康發展，維護社會的穩定與繁榮。

　　作為專業律師，上海房產糾紛律師鄭重提醒大家，預告登記制度的確立是為了保護不動產交易參與方的合法權益，增加交易的透明度和安全性。遵守法律規定，妥善辦理登記手續，是確保不動產交易順利進行的重要保障。在上海及其他地區，相關法律法規可能會有所不同，當事人應當根據具體情況進行合理判斷，并依法行事。