在房屋買賣交易中，中介公司作為居間人，扮演著促成交易的重要角色。然而，由于交易涉及復(fù)雜的法律、金融等要素，中介公司必須履行一定的注意義務(wù)，確保交易的合法性和真實(shí)性，以防止一方因虛假材料或隱瞞信息而遭受損失。本文上海房產(chǎn)律師事務(wù)所將探討中介公司在房屋買賣居間活動(dòng)中的注意義務(wù)，以及其未盡注意義務(wù)導(dǎo)致他方受欺詐遭受損失時(shí)的賠償責(zé)任，并結(jié)合上海相關(guān)法律法規(guī)和案例進(jìn)行分析。

　　一、注意義務(wù)的內(nèi)容

　　根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)，中介公司在房屋買賣居間活動(dòng)中有以下注意義務(wù)：

　　審查核實(shí)主體身份：中介公司應(yīng)對(duì)交易雙方的身份信息進(jìn)行審查核實(shí)，確保其真實(shí)合法。如《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循真實(shí)、合法、公平、自愿的原則。

　　核實(shí)房產(chǎn)權(quán)屬：中介公司有義務(wù)核實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬及其是否存在抵押、查封等情況。《物權(quán)法》第十九條明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)保障產(chǎn)權(quán)的真實(shí)、合法。

　　檢查委托代理：中介公司需要核實(shí)交易雙方是否有代理權(quán)，以確保委托行為合法有效。

　　審查信用資信：中介公司應(yīng)對(duì)交易雙方的信用狀況進(jìn)行審查，避免因信用問題導(dǎo)致交易風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、賠償責(zé)任的認(rèn)定

　　賠償責(zé)任的認(rèn)定是根據(jù)具體情況、相關(guān)法律法規(guī)和法院判例來進(jìn)行的。在房屋買賣居間活動(dòng)中，中介公司因未盡注意義務(wù)導(dǎo)致他方受欺詐遭受損失時(shí)，賠償責(zé)任的認(rèn)定一般涉及以下幾個(gè)方面：

　　過錯(cuò)程度：根據(jù)《合同法》第七十九條，賠償責(zé)任應(yīng)根據(jù)過錯(cuò)程度來確定。如果中介公司未盡注意義務(wù)，而導(dǎo)致他方遭受損失，法院將根據(jù)中介公司的過錯(cuò)程度來判定賠償責(zé)任的大小。如果中介公司的疏忽造成了損失，其賠償責(zé)任可能更大。

　　損失程度：法院在判定賠償責(zé)任時(shí)會(huì)考慮受害方的實(shí)際損失情況。如果受害方因中介公司的失職行為遭受了實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，那么中介公司需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任來彌補(bǔ)這些損失。

　　合同約定：如果雙方在合同中對(duì)于中介公司的注意義務(wù)和賠償責(zé)任有明確約定，法院將根據(jù)合同的內(nèi)容來判定賠償責(zé)任。如果合同中明確規(guī)定了中介公司應(yīng)承擔(dān)的注意義務(wù)和賠償責(zé)任，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行。

　　公平原則：法院會(huì)考慮公平原則來判定賠償責(zé)任。如果中介公司的過錯(cuò)明顯，導(dǎo)致他方受到嚴(yán)重?fù)p失，法院可能會(huì)判定中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更大的賠償責(zé)任，以維護(hù)公平正義。

　　綜合考慮上述因素，法院將會(huì)根據(jù)具體案情判定中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的大小。賠償責(zé)任通常包括賠償受害方的經(jīng)濟(jì)損失，包括實(shí)際損失和可能的利潤(rùn)損失，但不包括懲罰性賠償。

　　需要注意的是，賠償責(zé)任的認(rèn)定是一個(gè)復(fù)雜的過程，需要綜合考慮多種因素。如果涉及爭(zhēng)議，建議受害方尋求法律專業(yè)人士的幫助，以確保自己的權(quán)益得到維護(hù)。

　　三、上海相關(guān)法律法規(guī)與案例分析

　　在上海，相關(guān)法律法規(guī)與實(shí)際案例也支持了上述觀點(diǎn)：

　　《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記暫行辦法》 第三十三條規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)核實(shí)委托人身份、代理權(quán)情況等，未履行核實(shí)義務(wù)造成他人損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　案例分析：某中介公司在一次房屋買賣中，未核實(shí)賣方提供的房產(chǎn)證真?zhèn)危瑢?dǎo)致買方購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)存在問題，造成買方巨額損失。法院判決認(rèn)定，中介公司未盡審查核實(shí)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

　　案例：中介公司未核實(shí)房產(chǎn)權(quán)屬導(dǎo)致?lián)p失

　　在上海，小張是一名購(gòu)房者，他決定通過一家中介公司購(gòu)買一套二手房。中介公司作為居間人，應(yīng)當(dāng)履行核實(shí)房產(chǎn)權(quán)屬等注意義務(wù)。然而，中介公司未能充分核實(shí)賣方提供的房產(chǎn)證和產(chǎn)權(quán)情況，導(dǎo)致了后續(xù)問題。

　　買賣雙方在簽署購(gòu)房合同后，小張支付了購(gòu)房款項(xiàng)，完成了房屋過戶手續(xù)。然而，在房屋交付后不久，小張發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際上存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，與賣方簽署的合同并不合法。房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人并非賣方，而是另一人，他對(duì)這套房屋存在合法的產(chǎn)權(quán)權(quán)利。小張因此陷入了糾紛，不僅無法正常入住，還面臨著可能失去購(gòu)房款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在此案例中，中介公司未盡注意義務(wù)，未核實(shí)房產(chǎn)權(quán)屬的真實(shí)情況，導(dǎo)致小張購(gòu)買的房屋存在嚴(yán)重的法律問題，使他遭受了實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失和精神困擾。根據(jù)上述情況，賠償責(zé)任的認(rèn)定將考慮以下因素：

　　過錯(cuò)程度：中介公司未盡核實(shí)房產(chǎn)權(quán)屬的注意義務(wù)，其過錯(cuò)程度較高，因?yàn)閼?yīng)當(dāng)在交易中核實(shí)房產(chǎn)權(quán)屬的真實(shí)情況，以保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。

　　損失程度：小張購(gòu)房后不僅無法正常使用房屋，還可能面臨購(gòu)房款項(xiàng)損失，這導(dǎo)致了他實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失的產(chǎn)生。

　　合同約定：中介公司的合同中可能有關(guān)于核實(shí)房產(chǎn)權(quán)屬的注意義務(wù)條款，如果存在這樣的約定，將加強(qiáng)中介公司的賠償責(zé)任。

　　綜合上述因素，法院可能判定中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，以彌補(bǔ)小張的經(jīng)濟(jì)損失和精神困擾。具體賠償金額將根據(jù)損失情況、過錯(cuò)程度等因素來確定。這個(gè)案例突出了中介公司在房屋買賣居間活動(dòng)中注意義務(wù)和賠償責(zé)任的重要性。

　　四、結(jié)論

　　上海房產(chǎn)律師事務(wù)所認(rèn)為，在房屋買賣交易中，中介公司作為居間人有著重要的注意義務(wù)，必須審查核實(shí)交易雙方的身份、房產(chǎn)權(quán)屬、委托代理、信用資信等材料的真實(shí)性，以防止交易中的欺詐行為。如果中介公司未能盡到這些注意義務(wù)，導(dǎo)致交易一方受到欺詐并遭受損失，中介公司應(yīng)在一定范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。上海的相關(guān)法律法規(guī)和實(shí)際案例都支持了這一原則，強(qiáng)調(diào)了中介公司的合法責(zé)任和賠償義務(wù)。因此，在房屋買賣交易中，中介公司應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行其注意義務(wù)，確保交易的真實(shí)合法，以維護(hù)交易雙方的合法權(quán)益。