11月6日，北京市房山區(qū)人民法院召開(kāi)建筑漏水財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛典型案例新聞通氣會(huì)，發(fā)布建筑漏水糾紛典型特征和案例，給建筑施工者、管理者和居民以有益提示。上海房產(chǎn)糾紛律師來(lái)帶您了解相關(guān)情況。

　　一、涉樓房漏水相關(guān)糾紛案件基本情況

　　相鄰是指相鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或者使用人在行使所有權(quán)或者使用權(quán)時(shí)，因相互方便或者接受限制而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰各方應(yīng)按照方便生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、交通、通風(fēng)、照明等問(wèn)題。給相鄰當(dāng)事人造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

　　二、通過(guò)對(duì)近五年相關(guān)案件的調(diào)查，此類案件呈現(xiàn)出四個(gè)顯著特點(diǎn):

　　第一，樓房漏水責(zé)任信息主體地位不明和漏水原因分析不明。

　　建筑信息工程項(xiàng)目質(zhì)量和人為影響因素方面都有自己可能發(fā)展造成漏水，判斷漏水原因是認(rèn)定責(zé)任會(huì)計(jì)主體和責(zé)任能力大小的前提條件。建筑設(shè)計(jì)工程技術(shù)具有隱蔽性，在施工完成后大部分設(shè)備、設(shè)施被隱藏在墻體內(nèi)部，發(fā)生漏水后不能通過(guò)直觀的看出漏水源，另外如果是人為主要原因分析導(dǎo)致樓上漏水到下一層，也可能再加上房屋質(zhì)量管理問(wèn)題，漏水至所有下層房屋，這就要求可能涉及到業(yè)主、承租人、裝修公司、相鄰樓層業(yè)主、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商等多個(gè)國(guó)家主體，審理中需要學(xué)生根據(jù)相關(guān)案件事實(shí)和證據(jù)可以確定侵權(quán)行為主體。

　　第二，漏水問(wèn)題導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)造成損害企業(yè)范圍和價(jià)值不明。

　　一般來(lái)說(shuō)，漏水導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)損失包括墻面、地面、家電家具及其他財(cái)產(chǎn)損失，但是當(dāng)事人保留證據(jù)的意識(shí)不足，被浸泡后，在起訴至法院之前就已經(jīng)將房屋進(jìn)行了重新的裝修、改造等，導(dǎo)致涉案財(cái)產(chǎn)的損害數(shù)額難以進(jìn)行評(píng)估鑒定。甚至當(dāng)事人聲稱有貴重物品，這些貴重物品比如珍藏字畫、珍貴藥材等有些無(wú)法確定價(jià)值的，受害方往往索要高額賠償。

　　第三，調(diào)撤率較高，訴前調(diào)解發(fā)揮作用大。

　　房山法院實(shí)行訴前調(diào)解原則，在訴訟前端設(shè)置人民調(diào)解員，對(duì)案情簡(jiǎn)單、爭(zhēng)議不大、訴訟標(biāo)的輕微的案件進(jìn)行調(diào)解。因此，對(duì)于大多數(shù)原因明確、責(zé)任主體明確的建筑漏水案件，當(dāng)事人可以在人民調(diào)解員和速裁法官的調(diào)解下達(dá)成調(diào)解協(xié)議，結(jié)案。

　　第四，少數(shù)案件需要司法鑒定，審理周期長(zhǎng)。

　　審理此類案件需要確定樓房漏水發(fā)生的原因、因果關(guān)系、損害程度、修復(fù)費(fèi)用等事項(xiàng)，這些事項(xiàng)牽涉到專業(yè)知識(shí)，在漏水原因難以確定、損失數(shù)額難以達(dá)成一致的情況下，法官進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)后仍不能確定時(shí)，就需要委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

　　三、給樓房建造者、管理者和居住者有益提醒：

　　第一，被漏水住戶或者企業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)在被漏水后積極發(fā)展采取實(shí)際行動(dòng)以免擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)已經(jīng)成為造成的財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行及時(shí)固定證據(jù)，做好證據(jù)保全；

　　第二，樓上住戶自己裝修要小心，保證裝修工程質(zhì)量，避免漏水；

　　第三，作為管理者的物業(yè)公司應(yīng)對(duì)小區(qū)公共設(shè)施部分定期進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修、更換；

　　第四，供熱單位和供水單位應(yīng)定期對(duì)其管轄范圍內(nèi)的公共部門進(jìn)行檢查，特別是在供熱季節(jié)即將來(lái)臨時(shí)，對(duì)供熱管道進(jìn)行全面檢修，在供熱和使用中注意提醒義務(wù)，確保供水、供熱等正常供應(yīng)，避免出現(xiàn)自來(lái)水現(xiàn)象

　　第五，當(dāng)因漏水發(fā)生糾紛時(shí)，各方應(yīng)以積極態(tài)度，盡可能通過(guò)協(xié)商解決糾紛，實(shí)現(xiàn)睦鄰友好，安居樂(lè)業(yè)。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師了解到，發(fā)生原因、損害程度等的評(píng)估通常又屬于不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)，如果漏水原因和損害程度都無(wú)法確定時(shí)，甚至需要兩次鑒定，進(jìn)行鑒定時(shí)間一般需要幾個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間，延長(zhǎng)了訴訟時(shí)間，造成審理期限延長(zhǎng)。