農(nóng)村進(jìn)行房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)未辦理登記的情況仍普遍發(fā)展存在。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，農(nóng)村地區(qū)房屋轉(zhuǎn)讓及土地流轉(zhuǎn)方式迅速增多，而在中國(guó)土地利用資本化和拆遷補(bǔ)償?shù)睦鎲?wèn)題驅(qū)動(dòng)下，曾經(jīng)賣房賣地的農(nóng)民又往往反悔請(qǐng)求人民法院確認(rèn)房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移。上海房產(chǎn)糾紛律師來(lái)帶您了解相關(guān)情況。

　　在物權(quán)法司法人員解釋及相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套法律規(guī)定一個(gè)明確學(xué)生肯定物權(quán)法的個(gè)別條款方面具有溯及力之前，法官不能以有利溯及為由在個(gè)案研究當(dāng)中我們賦予物權(quán)法溯及力；即使未登記的農(nóng)村居民房屋轉(zhuǎn)讓管理行為發(fā)生在物權(quán)法實(shí)施后，也不能僅以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)未辦理登記為由，否定農(nóng)村生活房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力。

　　如果他們無(wú)法得到確定設(shè)計(jì)出讓人是否為有權(quán)處分，則可以準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成形式要件，準(zhǔn)予善意取得，以維護(hù)網(wǎng)絡(luò)交易數(shù)據(jù)安全。

　　城市居民在購(gòu)買農(nóng)村住房時(shí)，應(yīng)從歷史背景和既有關(guān)系的角度考慮其效力，不宜直接視為無(wú)效。對(duì)于城市居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地上的私有房屋，現(xiàn)階段我國(guó)的法律法規(guī)及政策還都采取禁止性原則，在審判實(shí)踐中對(duì)于農(nóng)村私有房屋買賣合同在一般情況下認(rèn)定為無(wú)效，但并非絕對(duì)。對(duì)因城市居民購(gòu)買農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)時(shí)的歷史背景及有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，不能一概認(rèn)定為無(wú)效。

　　同一村莊不同村民群體的村民是否屬于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的決定。判斷同村不同村民小組的村民是否屬同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員時(shí)，應(yīng)依據(jù)集體土地的物權(quán)歸屬、發(fā)包主體等進(jìn)行識(shí)別。無(wú)村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織而僅有村內(nèi)并存的各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，同村不同組的村民不屬同一農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員；有村集體經(jīng)濟(jì)組織形式或者村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織與村內(nèi)各農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織并存的，同村不同組的村民屬同一農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

　　農(nóng)村進(jìn)行房屋買賣合同無(wú)效并不當(dāng)然也是導(dǎo)致企業(yè)拆遷利益收入分配工作方案無(wú)效。簽訂農(nóng)村房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人在涉案院落被拆遷工作之后就解決拆遷補(bǔ)償技術(shù)問(wèn)題可以達(dá)成目標(biāo)一致的，即使我國(guó)農(nóng)村房屋買賣合同因違反相關(guān)法律、行政管理法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而被確認(rèn)無(wú)效，也并不存在必然結(jié)果導(dǎo)致此拆遷利益分配設(shè)計(jì)方案無(wú)效。

　　非法建筑物是不可交易的客體，買賣標(biāo)的物的合同是無(wú)效合同。后續(xù)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)按照締約上過(guò)失處理，雙方承擔(dān)的損失是因合同無(wú)效而對(duì)對(duì)方造成的相應(yīng)損失。

　　案件要旨:當(dāng)事人購(gòu)買的是違章建筑，由于該建筑是違章建筑，不可交易，合同無(wú)效，后續(xù)問(wèn)題按締約過(guò)失責(zé)任處理。雙方承擔(dān)的損失是在締約過(guò)程中因合同無(wú)效給對(duì)方造成的相應(yīng)損失，出賣人應(yīng)當(dāng)返還房款。既然房屋已經(jīng)實(shí)際交付使用，那么按照公平原則，買受人應(yīng)當(dāng)支付一定的使用費(fèi)。

　　村委會(huì)將孤寡老人去世所留房產(chǎn)出賣給買受人的行為方式是否可以有效。既沒(méi)有繼承也沒(méi)有遺贈(zèng)的遺產(chǎn)，屬于國(guó)家還是集體。村委會(huì)將喪偶老人遺留的房產(chǎn)出售給買方，應(yīng)該是合法有效的。買方雖持有購(gòu)房合同，但無(wú)處辦理農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記，法院可以確認(rèn)其購(gòu)買的房屋歸其所有。

　　申請(qǐng)“五保”并不意味著放棄房屋所有權(quán)。案件涉及村委會(huì)對(duì)五個(gè)擔(dān)保戶的房屋只有代管權(quán)，但沒(méi)有處分權(quán)。所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。其中處分權(quán)是所有權(quán)的核心。“五保”對(duì)象對(duì)其個(gè)人財(cái)產(chǎn)是享有所有權(quán)的，只是“五保”對(duì)象對(duì)其個(gè)人財(cái)產(chǎn)“不得自行處分”。申請(qǐng)“五保”并不代表其放棄房屋所有權(quán)，案涉村委會(huì)對(duì)五保戶的房屋只是享有代管權(quán)，而無(wú)處分權(quán)。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為，本案的主要觀點(diǎn)是: 根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的交付時(shí)間，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效糾紛進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。一方面，我們應(yīng)該充分考慮房屋重建和擴(kuò)建所帶來(lái)的附加價(jià)值，另一方面，考慮到土地升值、拆遷補(bǔ)償所帶來(lái)的房屋升值預(yù)期會(huì)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益，而原來(lái)的一方因?yàn)橹匦率召?gòu)造成巨大的財(cái)產(chǎn)損失而購(gòu)買房屋。